On Mon, 9/8/08, fmanailescu <[EMAIL PROTECTED]> wrote: Date: Monday, September
8, 2008, 12:36 PM
IN SFARSIT O INITIATIVA LAUDABILA. REGULAMENTE ADEVARATE DE URBANISM SUNT
SINGURA SOLUTIE PENTRU A OPRI O CRESTERE DEFORMATA SI ABERANTA A BUCURESTIULUI
Piata imobiliara: Guvernul anunta ordine in haos,urbanistii prevad procese si
investitii oprite
de Attila Biro HotNews.ro
Vineri, 5 septembrie 2008, 14:04 Actualitate | Esenţial
Guvernul a adoptat recent o ordonanta prin care doreste sa opreasca haosul
imobiliar. Ministrul Laszlo Borbely sustine ca prin masurile adoptate se va
opri fenomenul derogarilor.
Una dintre masurile adoptate de minister afecteaza direct investitiile
imobiliare mari. Specialistii consultati de HotNews.ro sustin ca masurile
ministerului nu vor putea fi aplicate din cauza modului haotic in care s-a
construit pana acum. Specialistii mai spun ca, daca modificarile legislative
vor fi aplicate, vor produce doua consecinte majore: numeroase procese in
instanta intentate de investitorii imobiliari si oprirea unor investitii
imobiliare.
* Prin ordonanta ministerului derogarea maxima admisa este de un etaj.
* Planurile Urbanistice Zonale vor fi eliberate doar dupa ce autoritatile
locale emit un aviz de oportunitate.
* Primariile sunt obligate sa organizeze consultari publice atunci cand
modifica normele urbanistice.
Ministrul Lászlo Borbely a declarat public ca a decis sa modifice legea
350/2001 printr-o ordonanta aprobata de Guvern pentru a opri fenomenul
derogarilor in urbanism.
“Am primit foarte multe reclamatii, nu numai din Bucuresti, ca nu se respecta
Planul Urbanistic General ai ca se fac foarte multe derogari, iar derogarile au
devenit lege, ceea ce nu este admisibil. Astfel, va fi limitat urbanismul
derogatoriu prin consolidarea Planului Urbanistic General (PUG) ai incadrarea
mult mai stricta a documentaţiilor de ordin inferior (PUZ, PUD). Autorizatiile
de constructie vor fi emise in baza prevederilor Planului Urbanistic General
pentru zonele pentru care exista reglementari privind regimul juridic, economic
si tehnic al imobilelor”, a declarat Lászlo Borbely.
Ministrul Borbely sustine ca legislatia in domeniu are destul de multe carente
si ca prin noile reglementari planurile urbanistice generale vor fi mai
eficiente.
“Modificarea legii, aprobata acum, intareste planurile urbanistice generale
aplicate prea putin eficient pana in prezent. Este de sperat ca prin aplicarea
legii vor fi eliminate definitiv constructiile de case în terenuri inundabile
sau in zone verzi”, a mai declarat László Borbély. Ordonanta care modifica
legea 350/2001 (legea care reglementeaza amenajarea teritoriului si
urbanismului) a fost adoptata in 27 august.
Potrivit reprezentantilor ministerului noile reglementari se aplica de la
intrarea in vigoare dar ca cei care au depus cereri pentru eliberarea de
autorizatii de construire anterior acestei date au la dispozitie sase luni,
pana atunci se aplica reglementarile vechi ale legii.
De asemenea, reprezentantii ministerului au mentionat ca ordonanta din 27
august este doar prima masura si ca vor urma si alte modificari ale legiilor
care reglementeaza urbanismul.
Restrictii la Planurile Urbanistice Zonale
O alta modificare adusa legii 350/2001 este limitarea eliberarii discretionare
de Planuri Urbanistice Zonale (PUZ). Pana acum orice investitor imobiliar putea
solicita aprobarea unui PUZ pentru parcela pe care dorea sa construiasca. Prin
aceste PUZ-uri se modificau coordonatele tehnice ale parcelei respective
prevazute in Planul
Urbanistic General (PUG). Potrivit reprezentantilor Ministerului Dezvoltarii,
prin PUZ-uri se modificau: regimul de inaltime, coeficientii de ocupare si
utilizare a terenului, etc. Ordonanta din 27 august prevede ca Planurile
Urbanistice Zonale nu pot fi eliberate decat pentru Unitatile Teritoriale de
Referinta (UTR).
Reprezentantii ministerului au explicat ca de exemplu pana acum un investitor
care are o suprafata de 1 hectar dintr-o
Unitate Teritoriala de Referinta de 20 hectare, putea cere eliberarea unui PUZ
doar pentru suprafata detinuta de el.
Potrivit noii legi este interzisa eliberarea de PUZ-uri pentru anumite
investitii imobiliare. Planurile Urbanistice
Zonale vor fi eliberate doar pentru Unitati Teritoriale de
Referinta. De asemenea PUZ-urile vor fi emise doar dupa ce autoritatea locala
emite un aviz de oportunitate.
Potrivit reprezentantilor Ministerului Dezvoltarii, prin aceasta modificare se
elimina situatiile in care pe aceasi UTR exista diferite PUZ-uri cu diferite
coordonate tehnice.
De asemenea prin noile modificari se diminueaza si puterea juridica a
Planurilor Urbanistice de Detaliu. Pana in prezent prin Planul Urbanistic de
Detaliu se putea modifica Procentul de Ocupare a Terenului. Potrivit noilor
modificari ale legii 350/2001 Procentul de Ocupare a Teritoriului nu mai poate
fii modificat prin PUD.
"Multi investitori isi vor modifica proiectele imobiliare"
In opinia consilierului juridic Florina Rosca, membru a Registrului
Urbanistilor din Schimbarile legislative afecteaza investitiile imobiliare
Foto: Hotnews Romania, acesta modificare a legii va avea doua efecte:
blocarea unor investitii imobiliare si declansarea unui val de procese in
instanta. “Multi investitori vor fi nevoiti sa abandoneze sau sa isi modifice
proiectele imobiliare.
Pe de alta parte pot sa apara procese in care investitorii vor invoca
precedente. Unitatile Teritoriale nu sunt omogene, adica exista case si
blocuri. Potrivit noii legi pe un UTR ar trebui sa se construiasca doar un
anumit tip de imobile dar cum sa aplici legea cand deja ai blocuri langa case
si invers? De aici se vor naste procesele. Investitorii ar putea ataca
ordonanta ca neconstitutionala”, a explicat Florina Rosca.
Ea a mai subliniat si faptul ca acesta reglementare se bazeaza pe principiul
ca orasele sunt reglementate urbanistic foarte bine. “Se merge pe acest
principiu dar se stie ca nu exista zone omogene, s-a construit haotic. De
exemplu in Cluj sunt cartiere unde o strada e cu case una cu blocuri, deci pe
acea zona nu se poate stabili daca e de case sau blocuri”, a mai explicat
juristul Florina Rosca.
Derogari de maxim un etaj in plus
Una din modificarile aduse legii 350/2001 se refera la Coeficientul de
Utilizare a Terenului (CUT). Pana acum acest coeficient putea fi modificat prin
derogari de la Planul Urbanistic General. Potrivit noilor reglementari o
modificare de peste 20% a CUT nu poate fi realizata decat din initiativa
administratiei locale. Reprezentantii
Ministerului Dezvoltarii au explicat ca pana in prezent un investitor sau o
persoana fizica putea realiza un Plan
Urbanistic Zonal prin care se prevedea modificarea CUT.
De exemplu daca in PUG se prevedea ca intr-o zona se pot construi doar
imobile cu doua etaje, prin vechea lege se puteau solicita derogari pentru a
construi imobile cu numar nelimitat de etaje. Legea a fost modificata astfel
incat in acest moment derogarea maxima admisa este de un un etaj.
Potrivit reprezentantilor ministerului prin acesta reglementare se doreste
oprirea fenomenului aparitiei de blocuri izolate in zonele de case.
In opinia juristului Florina Rosca nici aceasta modificare nu este aplicabila
in proportie de 100%. “Din nou se merge pe idea ca planurile urbanistice sunt
facute foarte bine si ca exista parcele de teren omogene. Intr-o situatie
ideala sigur ca aceasta modificare este benefica pentru ca, de exemplu, daca
cumperi un teren intr-o zona de case ai siguranta ca nu se vor construi
blocuri. Din pacate in majoritatea oraselor raul a fost facut deja. Cartierele
nu sunt omogene. Va fi foarte greu de aplicat astfel ca primariile vor ajunge
din nou la a cauta portite legislative pentru derogari”, a mai explicat Florina
Rosca.
Consultari publice pentru modificarile urbanistice ale oraselor
Ministerul Dezvoltarii a prevazut in ordonata si implicarea cetatenilor in
deciziile legate de urbanism. Mai precis, autoritatile locale sunt obligate sa
organizeze consultari publice asupra modificarilor urbanistice. Potrivit,
reprezentantilor ministerului aceste consultari vor fi organizate in principal
cand vor fi propuse modificari esentiale ale reglementarilor urbanistice. Cum
ar fi transformarea unui cartier de case intr-o zona in care se pot construi si
blocuri.
Reprezentantii ministerului au mentionat ca in ceea ce priveste consultarea
publica inca se lucreaza la metodologia de aplicare a acestei reglementari. In
principiu, la consultarile publice poate participa orice persoana interesata
iar autoritatile locale sunt obligate sa tina cont de opiniile exprimate in
timpul consultarilor publice.
“Aceasta modificare nu aduce nimic nou deoarece consultarea publica era deja
prevazuta in lege. Din pacate ea nu era aplicata pe deplin sau este prost
inteleasa de catre populatie. De exemplu, eu am participat la sedinte de
consultare publica unde unii vecini sustineau ca erau afectati de un imobil
care se afla la 300 de metri de proprietatea lor. Daca nu se reglementeaza clar
cum se vor desfasura aceste consultari publice, ele ar putea fi doar formale”,
mai sustine Florina Rosca.
Dictionar de termeni:
* POT (Procentul de Ocupare al Terenului) = raportul dintre suprafata
construita (amprenta la sol a cladirii ) si suprafata parcelei.
* CUT (Coeficientul de Ocupare a Terenului) = raportul dintre suprafata
desfasurata (suprafata desfausurata a tuturor planselor) si suprafataparcelei.
(Suprafata desfasurata a tuturor planselor reprezinta spre exemplu suprafata in
metri patrati adunata a trei etaje a unei case n.red.)
* UTR (Unitate Teritoriala de Referinta) = subdiviziune urbanistica a
teritoriului unitatii administrativ-teritoriale de baza, constituita pe
criterii urbanistice similare sau omogene. UTR, avand de regula suprafata de
1-20 ha si in mod exceptional 100 ha, se delimiteaza pe limitele de
proprietate, in functie de caracteristici, dupa caz: relief si peisaj cu
caracteristici similare; evolutie istorica unitara intr-o anumita perioada;
populatie cu structura omogena; sistem parcelar si mod de constituire omogene;
folosinta de aceeasi natura ale terenurilor si constructiilor; regim juridic al
imobilelor similar; reglementari urbanistice omogene referitoare la destinatia
terenurilor si la indicii urbanistici.
* PUG (Plan Urbanistic General) = un proiect care face parte din programul
de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea
teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind
analiza, reglementari si regulament local de urbanism pentru intreg teritoriul
administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din
extravilan). In acelasi timp, PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora
se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi
PUD-urile.
* PUZ (Planul Urbanistic Zonal) = Un proiect care are caracter de
reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din
localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie,
circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea
dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localitatii
din care face parte. Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile,
prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi
aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona
studiata (PUZ-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor,
prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile
disponibile).
* PUD (Plan Urbanistic de Detaliu) = PUD-ul reprezinta documentatia prin
care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire
edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu
functiunea predominanta si vecinatatile imediate. Este de fapt documentul
consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de
Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista PUD pentru terenul
respectiv, Primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza PUG-ului si
PUZ-ului.
