Dear Pak Wahyu, Salam Sejahtera, Orang tua saya mempunyai tanah seluas 2400m2 yang sedang dalam proses jual-beli. Tercantum di dalam perjanjian jual beli bahwa pembayaran dilakukan dalam 3 tahap. Tahap I (DP) dibayarkan 30% jatuh tempo tgl 12 April 2010, tahap II 35% jatuh tempo 21 Juni dan tahap III 35% jatuh tempo 9 September 2010. Dalam perjanjiannya ditentukan lewat jatuh tempo denda 0.1% / hari dan perjanjian batal apabila 9 september 2010 belum dilunasi. Diluar perjanjian jual beli ini, ada perjanjian lain bahwa setelah di tandatangani-nya surat perjanjian jual beli, Pembeli boleh membangun tanah tersebut (yang dalam hal ini akan di buat perumahan dan saat ini sudah mulai dipasarkan). Akan tetapi sampai dengan saat ini tgl 29 Juni 2010 pembayaran yang berhasil kami terima hanya kira-kira 15% dari perjanjian (itupun setelah ditagih dan di transfer/kasih cash sedikit-dikit). Sekitar pertengahan Mei kemarin, pihak pembeli memberi kami giro mundur untuk pelunasan pembayaran tahap I yang ternyata tidak bisa dicairkan karena rekening sudah ditutup. Dari cerita diatas saya ingin bertanya, apakah dalam hal ini pengaduan cek / giro kosong tersebut bisa disebut pelanggaran pidana dengan tuduhan penipuan, dan yang pasti keterlambatan pembayaran bisa kami adukan sebagai wanprestasi ? Apakah karena adanya kejadian-kejadian tersebut, perjanjian yang menyatakan bahwa pembeli boleh membangun tanah tersebut bisa di bekukan (menghentikan pembangunan). Karena sampai saat ini pembangunan terus berjalan dan pihak pembeli menolak untuk menghentikan pembangunan dengan alasan adanya surat perjanjian tersebut.
Saya mohon bapak bisa membantu saya dalam mengklarifikasi masalah ini. Untuk jawabannya saya ucapkan banyak terima kasih. UC Jawab : Terima kasih telah menghubungi saya .... Terkait dengan cek kosong, menurut Surat Edaran Bank Indonesia No. 2/10/DASP tanggal 8 Juni 2000 tentang Tata Usaha Penarikan Cek/Bilyet Giro Kosong, yang dikatakan cek kosong adalah Cek/Bilyet Giro yang ditunjukkan dan ditolak Tertarik dalam tenggang waktu adanya kewajiban penyediaan dana oleh Penarik karena saldo tidak cukup atau Rekening telah ditutup. Jadi, secara hukum, penerbitan/ penarikan cek. bilyet giro kosong memang dapat dikatakan sebagai tindak pidana penipuan dan pelakunya dapat dijerat dengan tindak pidana penipuan sebagaimana dimaksud dan diatur pasal 378 KUHPidana dengan ancaman hukuman pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun. Terkait dengan wanprestasi, perlu disampaikan bahwasanya Wanprestasi timbul dari persetujuan (agreement). Artinya untuk mendalilkan suatu subjek hukum telah wanprestasi, harus ada lebih dahulu perjanjian antara kedua belah pihak sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1320 KUHPerdata : “Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat: kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya; kecakapan untuk membuat suatu perikatan; suatu pokok persoalan tertentu; suatu sebab yang tidak terlarang." Wanprestasi dapat diajukan bila terjadi debitur (yang dibebani kewajiban) tidak memenuhi isi perjanjian yang disepakati, seperti : a. tidak dipenuhinya prestasi sama sekali, b. tidak tepat waktu dipenuhinya prestasi, c. tidak layak memenuhi prestasi yang dijanjiakan, Untuk menuntut dalil wanprestasi, hukum mensyaratkan harus melalui proses pernyataan lalai/ teguran dan atau somasi dari pihak yang dirugikan kepada pihak yang tidak memenuhi perjanjian tersebut. Tanpa adanya peringatan/ teguran, orangtua Anda belum dapat mendalilkan si pembeli telah wanprestasi. Namun demikian, jika dalam perjanjian jual beli antara orangtua Anda dan si pembeli terdapat klausul yang mengatakan debitur langsung dianggap lalai tanpa memerlukan somasi (summon) atau peringatan maka hal tersebut sudah cukup bagi orang tua Anda mendalilkan bahwasanya pembeli telah melakukan wanprestasi Pasal 1266 KUHPerdata menyatakan, Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang timbal balik, andaikata salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan. Permintaan ini juga harus dilakukan, meskipun syarat batal mengenai tidak dipenuhinya kewajiban dinyatakan di dalam persetujuan. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan, maka Hakim dengan melihat keadaan, atas permintaan tergugat, leluasa memberikan suatu jangka waktu untuk memenuhi kewajiban, tetapi jangka waktu itu tidak boleh lebih dan satu bulan. Dalam Pasal 1267 KUHPerdata dikatakan pula bahwasanya Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga. Jadi mendasarkan pada uraian diatas, orangtua Anda bisa saja mengajukan pembatalan atas perjanjian jual beli kepada Pengadilan Negeri mengingat si pembeli telah melakukan upaya penipuan dan tidak memenuhi isi perjanjian yang telah disepakati. -- Posting oleh NM. WAHYU KUNCORO, SH ke Konsultasi Hukum Gratis pada 6/29/2010 08:19:00 PM
