Kami ingin berbagi cerita tentang 5 taktik bisnis pengembang apartemen yang
dikuasai grup-grup besar. Mudah-mudahan hal ini tidak sedang terjadi di
kota-kota besar lainnya di Indonesia. Pengalaman ini membuat kami, jika diberi
rezeki lagi, lebih senang membeli rumah biasa (landed house) saja.
Pertama, taktiknya adalah tanah yang dipakai sebagai lahan membangun bangunan
tinggi ini biasanya belum dibalik-namakan ke nama pengembang. Bahkan belum
dimiliki sama sekali dan pengembang hanya bertindak selaku kuasa (antara lain
Surat Kuasa Menjual) dari pemilik sesungguhnya (misalnya pemilik kerjasama bagi
hasil dengan pengembang atau pengembang baru bayar harga tanahnya sebagian
kecil karena masih menunggu uang masuk dari kreditur atau pembeli-pembeli yang
bersedia beli gambar/kucing dalam karung - hasil teknik brosur-maket-show unit-
dari marketing-marketing yang menggiurkan). Hal ini baru ketahuan saat pembeli
hendak menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (saat harga jual belum
dianggap lunas) ataupun Akta Jual Beli (saat harga jual + biaya-biaya ini
dianggap lunas oleh pengembang) di hadapan Notaris/PPAT dan pas dicek nama
pemilik tanahnya ternyata bukan atas nama pengembang atau status tanah masih
Hak Pakai. Akibatnya bagi pembeli adalah mereka sulit
mendapatkan pemecahan sertipikat atas nama mereka sendiri dengan cepat,
padahal syarat pembayaran dilunasi harus mereka lakukan di muka.
Misalkan pemilik tanah punya 5000 m2 (harga tanah Rp. 2 juta/m2) yang bisa
dijual seharga Rp. 10 Milyar. Jika hanya dibangun 5 rumah 2 lantai
masing-masing dengan LT: 1000m2 / LB: 1600, mungkin bisa laku seharga Rp. 3,6
Milyar per rumah x 5 = Rp. 18 Milyar. Namun kalau bisa dibangun sebagai
apartemen 20 lantai dimana 1 lantai bisa terdiri dari 10 unit masing-masing
90m2 dimana 1 unitnya dijual seharga Rp. 700 juta maka dari setiap lantai
pengembang menjanjikan kerjasama dengan pemilik bisa mendapat Rp. 7 Milyar dan
coba bayangkan jika 20 lantai tersebut terjual 100%. Minimal (jika harga tidak
dinaik-naikan karena 10% jumlah unit tidak segera dipasarkan pengembang)
pengembang bisa mengantungi Rp. 140 Milyar. Jumlah ini bisa lebih tinggi lagi
jika taktik bisnis di bawah diterapkan secara gila-gilaan lagi. Dari omzet Rp.
140 Milyar tersebut, Rp. 10 Milyar tentunya adalah biaya tanah, Rp. 50 Milyar
(Rp. 2 Milyar biaya per lantai plus Rp. 10 Milyar untuk kemewahan lobby)
adalah biaya pembangunan 20 lantai ditambah fasum/fasos dan lobby, sedangkan
cadangan biaya untuk perijinan, keamanan dan pengembangan antara Rp. 10 - 15
Milyar. Total biaya Rp. 75 Milyar dan bisa diperoleh dari mega kredit bank-bank
tadi yang langsung dibayarkan dari DP pembeli dan cicilan-cicilan pembeli
selama pembangunan belum dilaksanakan. Profitnya? Hampir 100% kan.....
Kedua, taktik mencari mega kredit dari bank-bank yang sudah dekat dengan grup
besar pengembang tersebut namun ruang/unit yang telah dibayar sebagian oleh
pembeli (selama dan sampai pembeli balik nama) tetap diakui sebagai milik
pengembang dan menjadi nilai tambah bagi tanah yang dijaminkannya tersebut.
Tentunya tanah hanya bisa dijaminkan dengan menggunakan kuasa dari pemilik
sebenarnya tersebut atau surat pernyataan dari pemilik. Disini pengembang hanya
perlu mikir tentang bayar cicilan dan bunganya saja yang mana bisa diambil dan
dicover dari Uang Down Payment dari pembeli ditambah Cicilan yang katanya tanpa
bunga tersebut (namun nilai keseluruhannya telah memperhitungkan harga
apartemen setelah jadi). Walau tanpa bunga, pembeli harus berhati-hati karena
pengembang sering mensiasatinya dengan berbagai macam uang administrasi, uang
denda yang lebih besar dari bunga Bank, maupun penalti keterlambatan (Lihat
taktik keempat).
Ketiga, taktik mengeruk pundi-pundi tambahan dari biaya service yang besarnya
dihitung per m2. Yang bayar adalah pembeli namun dikalikan luas m2 ruang yang
dibelinya ditambah ruang bersama/milik umum yang notabene bukan milik pembeli,
melainkan milik pengembang. Dan jika pembeli tidak jeli, besar biaya service
ini melebihi harga wajar perawatan kebersihan ruang tersebut. Misalnya luas
satu lantai adalah 1000m2 dan biaya service (service charge) adalah Rp.
25.000/m2 maka dari satu lantai saja pengembang (yang telah bekerjasama dengan
pengelola yang dikontrolnya) mengantungi Rp. 25.000.000 per bulan untuk setiap
lantai. Bayangkan jika rata-rata apartemen mewah memiliki lantai lebih dari 20.
Minimal Rp. 500.000.000,- per bulan. Sedangkan pengembang dan pengelola cukup
mengadakan kontrak maintenance kebersihan dan penjagaan keamanan dengan
perusahaan jasa provider senilai totalnya Rp. 2 - 3 Milyar per tahun. Sehingga
jika apartemen 20 lantai bisa mengantungi Rp. 6 Milyar per
tahun maka masih tersisa keuntungan 100% atau Rp. 3 - 4 Milyar per tahun.
Keempat, ya itu tadi - uang tetek-bengek yang biasa dinamakan uang
administrasi, biaya notaris yg tinggi antara Rp. 10 - 20 juta (ingat bahwa
notaris yang digunakan adalah notaris dari pengembang namun fee tidak bisa
ditawar walau yang bayar pembeli), uang denda yang besarnya bisa 2% per bulan
(padahal bunga Bank maksimal 1% per bulan) dari harga jual Rp. 700 juta = Rp.
1,4 juta per bulan, uang balik nama, uang penalti yang dihitung perhari. Tidak
jelas apakah uang-uang tetek-bengek ini benar-benar dilaporkan pengembang apa
adanya sebagai sumber penghasilannya saat pelaporan pajak atau masuk sebagai
off balance-sheet.
Kelima, biasanya sewaktu pembeli deal harga dan melakukan cicilan tanpa bunga
tersebut maka yang sehari-hari menghubungi adalah marketing. Marketing ini
disewa bukan secara permanen dan biasanya berdasarkan kontrak jangka waktu
tertentu. Segera setelah bangunan apartemen jadi, para marketing pun menghilang
karena tugas mereka selesai (mencari pembangunan apartemen baru lagi). Setelah
itu pembeli dihadapkan dengan pihak Finance, Tenant Relation hingga Collector
yang mana hanya mempersoalkan uang-uang yang belum dibayar tanpa memikirkan
kualitas dan kondisi ruang apartemen yang seharusnya sudah bisa dinikmati
pembeli. Kemana para marketing yang suka memberikan janji-janji surga tersebut?
Hilang lenyap dan kadang tidak mau mengangkat teleponnya lagi.
Jadi sesungguhnya, kelesuan apartemen nantinya bukan hanya disebabkan oleh
high supply than demand tapi lebih kepada perlindungan hak-hak konsumen pembeli
yang uangnya sudah diserap habis tapi dipersulit menikmati hasilnya (biasanya
saat serah terima diwajibkan membawa seluruh bukti transfer dari cicilan
pertama hingga terakhir atau bayar-bayar yang lain lagi). Apalagi mutu hasil
tidak sesuai dengan janji marketing ataupun brosur, misalnya bolong-bolong pada
lantai, pipa air sering tersumbat dan besar daya listrik yang harus
ditingkatkan lagi atas biaya tambahan pembeli.
abdul malik <[EMAIL PROTECTED]> wrote:
Telah dibuka
GEROBAK ART
Proyek terbaru komunitas Hysteria
Di jl. Atmodirono, samping masjid Diponegoro Wonodri Kebon Dalem sebelah
tambal ban (hayoo..mumet kan?!) Semarang
Silakan datang untuk mencicipi nasi kucing, gorengan bakar (apaan lagi tuh!),
jahe hangat murah serta mie rebus goreng tante atau pakdhe (tanpa telur, porsi
gedhe..maksudnya dua bungkus bro..) yang dijual oleh pemuda bertampang kalem
dan bertato
Ayo-ayo datang
Sampean juga bisa berdiskusi about kesenian, sastra, teater atau ngrumpiin
pacar kita yang lagi selingkuh! Enak bos! sambil menangis hati teriris pedih
mata berair karena makan sawi keliru rajangan lombok!
Setelah berhahahihi anda bisa meloncat -barangkali berfilsafat tentang cinta,
tetangga sebelah yang cakep, bu kosan yang galaknya minta ampun kalo kita telat
bayar dan tiba-tiba presiden Bush mengancam kedamaian dunia sampai Hugo Chaves
mencak-mencak karena orang-orang tidak mau berlari pada gua idenya Plato.
Buka 16.30-02.00 WIB
Sudah-sudah!
Silakan dukung kami dengan cara..makan dan tetap bayar (he3) ato anda maniak
puisi? Aksi gila? Pemikir hingga berkerut-kerut? Ayo kita baca bareng ato
diskusi bareng. Tentang sistem pendidikan yang amburadul, pemerintahan korup
sambil tetap modis, muda, gaul, rajin, ramah, gemar menabung, tidak sombong
dan makan gorengan murah!!
Hub sekretariat Hysteria Jl. Wonodri Baru II no 16 (024) 70375676 atau sdr
Iwan 085225134397
minta tolong untuk ikut menyebarkan ya bung..trima kasih sebelumnya kalau mau
mampir Semarang saya tunggu..
Profil Komunitas Hysteria
Hysteria adalah sebuah komunitas yang pada awalnya bergerak pada bidang
penulisan kreatif. Realisasinya adalah dengan menerbitkan sebuah buletin tiap
sebulan sekali. Pada mulanya bulletin Hysteria didirikan oleh satu orang, yaitu
rekan kami Yuswinardi. Dengan niatan untuk memecah kebekuan penulisan sastra di
ruang lingkup Fakultas Sastra Universitas Diponegoro Semarang. Selama hampir
setahun ia memberi nafas pada Hysteria sendirian. Yaitu dengan cara membagikan
selebaran yang berisi puisi dan cerpen ciptaannya sendiri. Secara cuma-cuma.
Anggota kami silih berganti karena alamlah yang akan menentukan resistensi
mereka dalam dunia kesenian dan kesusastraan. Selain mengadakan diskusi rutin
setiap 2 minggu sekali di Joglo fakultas Sastra Undip komunitas Hysteria juga
berlatih berani untuk membacakan sajak-sajak orang lain maupun ciptaan sendiri.
Beberapa waktu yang lalu kami juga bekerjasama dengan LPM Manunggal Undip
dalam peluncuran kumpulan cerita pendeknya Kereta Dengan Satu Gerbong-nya Eko
Sugiarto.cerpenis asal Jogja. Terakhir, kami menggelar juga Talkshow dan
Peluncuran kumpulan cerita petualangan Opera Zaman di Komunitas Sendangmulyo
Semarang.
Wilayah distribusi kami baru delapan kota, meliputi Jogja, Solo, Semarang,
Jepara, Kudus, Purwokerto, Rembang, dan Jakarta. Distribusi sebagian kami
titipkan pada rekan-rekan yang punya kenalan dan sebagian lagi kami poskan
Belakangan kami malah terlibat berbagai acara kesenian di luar disiplin kami.
Semisal sebagai penanggungjawab performance art anak-anak seni rupa gabungan
Jogja, Solo, Semarang. Menjalin jejaring Joglosemar di bidang sastra, terlibat
dalam Festival Kesenian Jogjakarta di bidang buletin indie, menyertakan anggota
dalam OK video Militia yangdiselenggarakan oleh ruangrupa di Rumah Seni Yaitu
yang pada akhirnya karya rekan kami dipamerkan di Galeri Nasional, dan masih
banyak lagi.
Karena tidak bisa membendung ketertarikan kami di bidang kesenian lain,
akhirnya komunitas Hysteria melebarkan wilayah kreatifnya. Proyek terbaru kami
adalah Gerobak Art, yakni semacam angkringan yang sedianya akan diisi berbagi
kegiatan kesenian dengan kapasitas sesuai daya tampung.
Gerobak Art sendiri bermula dari ketidakpuasan kami atas apatisme generasi
muda sekarang. Angkringan atau kucingan merupakan salah satu tradisi anak muda
yang sudah menyebar kemana-mana. Ia menjadi semacam pusat baru -tempat
nongkrong alternatif selain café dan mal- bagi anak muda untuk saling
berinteraksi. Namun sayang sekali interaksi yang ada-khususnya di Semarang-
tidak menambah tingkat intelektualitas maupun kecerdasan bagi para
penongkrongnya. Karena memang interaksi di situ berlangsung secara pragmatis
(nongkrong, makan, ngobrol ngalor-ngidul lalu pulang). Dari situlah kami
beranikan diri untuk mendirikan angkringan alternatif tempat berdiskusi maupun
memperkenalkan kesenian di khalayak umum-khususnya anak muda urban.
Masih banyak lagi proyek-proyek kreatif yang ingin kami rintis Namun karena
beberapa hal, ide kreatif itu harus kita simpan dulu. Termasuk rencana dalam
dekat untuk menerbitkan stensilan komik Rajasinga. Yakni kumpulan karya
komikius amatir yang mencoba menggairahkan perkomikan Semarang dan sekitarnya.
Ditulis oleh Adin (koordinator komunitas sekaligus penanggungjawab bulletin
Hysteria)
---------------------------------
Take the Internet to Go: Yahoo!Go puts the Internet in your pocket: mail,
news, photos more.
---------------------------------
Kunjungi halaman depan Yahoo! Indonesia yang baru!
