Devant le nombre de personnes nous demandant en quoi consistait un
investissement en EHPAD, quelques réponses à ces questions :
L’achat d’un EHPAD ? Comment ça marche ?
EHPAD=Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes
Un EHPAD, d’abord est une maison de retraite médicalisée, c'est-à-dire ou il
est obligatoire d’avoir un minimum de 30% des chambres pouvant accueillir des
retraités nécessitant des soins médicaux. Ce sont des établissements régis par
des règles très strictes, et par des conventions entre l’état, les conseils
généraux et les gestionnaires.
Vous achetez un lot de copropriété (une chambre et des parties communes)
exactement comme dans un immeuble classique. La différence étant que dans une
EHPAD, les normes de construction sont plus strictes, les parties communes
sont deux fois plus étendues que les parties habitation.
L’achat se fait Hors Taxe, la TVA étant récupérée immédiatement, et en totalité
au fur et à mesure des paiements et au plus tard 3 mois apres la date de
livraison.(ex :pour un achat de 179 400 € TTC, l’acheteur récupère 29 400 € de
TVA.)
Le gestionnaire (en général, celui-ci gère déjà un grand nombre
d’établissements), s’engage par un bail commercial locatif ferme à verser tous
les ans (par trimestre) un loyer correspondant à 4,2 à 5,3% de l’investissement
(tous les calculs se font HT). Il s’engage aussi à s’occuper et à prendre en
charge la totalité des frais de l’immeuble, y compris ceux qui doivent être en
général pris en charge par les propriétaires. Le propriétaire bailleur
(l’investisseur) n’a, à sa charge, uniquement la taxe foncière (tres faible
pour ce type de copropriété), et une partie de remplacement du mobilier des
chambres (en général environ 3% du loyer annuel, soit, 0.01%de
l’investissement).la rentabilité locative nette est de 4 à 5%.
Par le fait du bail commercial, vous devenez LMNP (loueur meublé non
professionnel), et donc vous passez sur une fiscalité BIC (bénéfice industriel
et commerciaux), celle-ci vous permet d’amortir le bien immobilier, et donc de
déduire de vos revenus locatif meublés, à la fois les frais issus des intérêts
du crédit, et, l’amortissement reportable.
Vous n’aurez donc à payer aucun impôt ni CSG sur vos loyers encaissés, donc une
rentabilité locative nette de 4 à 5% de votre investissement. De plus, les
loyers étant indexés, en général de 2% par an, votre bien prend une valeur
équivalente soit 2% tous les ans. Cette plue value s’ajoute à votre
rentabilité locative. Votre rentabilité globale, sans gestion, sans recherche
de locataires, sans frais de travaux, sans impôts ni CSG, se situe entre 6 et
7% de la valeur investie.
Ce type d’investissement nécessite la participation d’un professionnel de la
location meublée, faisant attention à la qualité globale de l’immeuble, du
gestionnaire, du bail proposé, son intervention est gratuite, celui-ci étant
rémunéré directement par le constructeur, exactement comme en immobilier
classique, sans adjonction de frais d’aucune sorte.
L’investissement EHPAD, (et en général les investissements LMNP) est :
Soit un investissement à long terme, en utilisant le crédit permettant de se
créer un patrimoine solide et une rente confortable, avec un risque
excessivement limité, avec une épargne tres faible compte tenu de sa
rentabilité particulièrement élevée (2à 3 fois plus rémunérateur qu’une
assurance vie)
Soit, un investissement générant des revenus immédiats, net de frais, et pas ou
tres faiblement imposés, sans soucis de gestion ni de locataires
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Exemple1
Pour l’investisseur qui achète un EHPAD de 150 000 € HT, avec une rentabilité
nette de 4.5% ,qui prend un crédit sur 20 ans, frais de notaire et frais de
crédit inclus.
Avec apport de 15 000 euros et un effort d’épargne d’une moyenne de 230€ par
mois, le cout total sur 20 ans, intérêts inclus est de 70 000 euros le capital
immobilier obtenu est de 210 000 € plus une rente locative nette d’impôts de 10
000€/an
Exemple 2
Pour la personne qui paie comptant, celui-ci bénéficie dés l’achat, d’un loyer
apres impôts de 6450€/an (4.3%) indexé de 2% tous les ans, sans frais, sans
recherche de locataires, sans soucis de gestion.
S’il garde son bien pendant 20 ans, il bénéficie, en plus des loyers perçus, de
la plus value de 60 000 euros due à l’augmentation de son capital immobilier,
soit un gain total sur 20 ans de 220 000€ (loyers perçus+plus-value
immobilière) net d’impôts et de CSG.
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