Thanks Jehan atas tanggapan baliknya. Eh..orang keuangan itu tidak sama dengan kasir lho...Kalau kasir itu pegangannya kalkulator...kalau saya malah sering salah ngitung pake kalkulator.....soalnya saya paling suka tambah (+) dan kali (.) dan paling nggak suka kalau mengurangi (:) apalagi bagi-bagi (:). Thanks. CU.BTS.
--- On Fri, 12/26/08, Jehan Siregar <[email protected]> wrote: From: Jehan Siregar <[email protected]> Subject: Re: [referensi] Menghadapi Kompleksitas Masalah Perumahan Rakyat - makalah To: [email protected] Date: Friday, December 26, 2008, 6:54 AM Terimakasih Pak BTS atas tanggapannya yang cukup tajam. Saya mencoba menanggapi kembali semampu saya. --- On Fri, 12/26/08, Bambang Tata Samiadji <btsamia...@yahoo. com> wrote: From: Bambang Tata Samiadji <btsamia...@yahoo. com> Subject: Re: [referensi] Menghadapi Kompleksitas Masalah Perumahan Rakyat - makalah To: refere...@yahoogrou ps.com Date: Friday, December 26, 2008, 12:34 AM Halo Jehan dan rekan milis lainnya. Saya setuju sekali dengan pendapat bahwa memahami permasalahan secara tepat merupakan kunci mengembangkan kebijakan publik yang efektif. Oleh karena itu permasalahan perumahan janganlah dibikin komplek (sebagaimana judul tulisan Anda) yang akan semakin menjauhkan dari solusi. Tugas kita bukan untuk semakin membuat masalah ini semakin jlimet, tapi seyogyanya kita bikin terang dan jelas sehingga kita bisa ambil solusi. ------------ --------- ------- Jehan: Tidak semua sektor pembangunan memiliki masalah yang kompleks seperti bidang perumahan. Tujuannya tentu bukan untuk membuat masalah semakin njelimet sehingga tidak ada solusi. Yang perlu dilakukan adalah memahami nature suatu bidang tertentu dan mengambil langkah-langkah yang tepat dan seksama. Yang perlu dihindari adalah simplifikasi masalah secara terfragmentasi yang menghasilkan kebijakan dan program yang parsial, sehingga hanya menghasilkan pola penanganan yang tidak ke mana-mana (involutif). ------------ --------- -------- Salah satu yang membuat kebijakan perumahan itu jadi rumit dan nggak karu-karuan itu karena menganggap sektor perumahan sebagai kebijakan publik. Saya bukannya tidak setuju dengan anggapan itu, tetapi harus dibatasi sektor perumahan yang mana harus menjadi kebijakan publik? Karena bila tidak ada batasan, maka Pemerintah akan terlampau mencampuri urusan rumah yang sudah menjadi komoditas privat, atau Pemerintah akan menganggu mekanisme pasar yang ada. Akhirnya pasar rumah itu malah terdistorsi. ------------ --------- --------- ----- Jehan: Pandangan Pak BTS ini khas pengembang atau REI. Menurut saya distorsi pasar perumahan belum pernah terjadi di tanah air akibat pemerintah terlalu mencampuri urusan rumah. Yang terjadi justru sebaliknya, yaitu akibat pemerintah tidak campur tangan. Sebagai contoh, berapa ratus hektar tanah yang dikuasai Perumnas dan berapa ratus ribu hektar dikuasai pengembang swasta di Jabodetabekpunjur? Belum lagi jika dilihat letak strategis lokasinya yang sangat timpang. Apakah ada prinsip di kita yang menyatakan bahwa peningkatan nilai tanah akibat perencanaan ruang, pembangunan infrastruktur dan fasilitas publik diutamakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat atau kepentingan publik? Bukankah keadaan ini yang menyebabkan maraknya praktek spekulasi tanah oleh para pengembang dan spekulan individu ? Siapa yang paling menikmati kenaikan nilai tanah sepanjang Tol Cikampek, Tol Jagorawi, Tol Tengerang, Tol Purbalenyi, dll? Apa memang boleh pengembang swasta menikmati lebih dulu peningkatan nilai tanah akibat dibangunnya kompleks Pemda di Bekasi? Kalau ini contoh mekanisme pasar yang dimaksud ya tidak tepat. Ini namanya hukum rimba. Yang lebih tepat sebenarnya bukan pembatasan, tapi pembagian peran. Berikanlah kenaikan nilai tanah kepada perusahaan publik yang akuntabel dan mengemban misi untuk membangun kawasan yang berkualitas. Tujuannya bukan untuk cari untung, tapi untuk merumahkan seluruh rakyat. Selebihnya, berikan kepada pihak swasta dan masyarakat untuk meingkatkan perannya. Sebagai contoh di Jepang, UR/UDC (Perumnasnya Jepang) atau Dinas Perumahan Daerah nya selalu diutamakan untuk menguasai tanah dalam radius tertentu dari stasiun kereta listrik yang dibangun JR (Japan Railway, PT-KAI nya Jepang). Baru kemudian pada lingkar di luarnya pengembang swasta diberi ijin membangun. Sistem railway yang dibangun JR umumnya berbentuk melingkar menguasai kawasan yang luas. Swasta yang lebih besar cepat melirik kawasan di antara dua stasiun yang berdekatan tapi belum ada jalur rel keretanya. Di lokasi-lokasi ini yang biasanya ada di jalur jari-jari, mereka (Odakyu, Tobu, dll) tidak hanya membangun railway tapi juga menguasai tanah dan membangun aneka properti. Namun secara keseluruhan tidak ada pengembang yang lebih besar dari UR dan JR. Yang menyebabkan ini terjadi bukan karena Jepang negara kaya, tapi menurut saya karena bangsa Jepang dapat menempatkan peran-peran berbagai pihak pada posisinya. Koordinasi berjalan harmonis bukan karena dipaksa berkoordinasi, namun karena mereka mengetahui mana yang untuk kepentingan orang banyak dan wilayah mana yang dibolehkan untuk kepentingan orang seorang. ------------ --------- --------- --- Saya ada koreksi, khususnya tentang Perum Perumnas. 1.Menurut saya kurang tepat kalau dikatakan bahwa dana PSO untuk Perum Perumans dari APBN tidak diketahui publik. Setidaknya dana PSO itu diketahui oleh DPR dan informasi realisasi APBN itu sudah transparan sejak dulu. Dulu PSO itu berbentuk penyediaan Prasarana dan Sarana Dasar Pekerjaan Umum (PSDPU) setiap Perum Perumnas membangun kawasan perumahan dan dana APBN untuk PSDPU itu langsung dimasukkan ke cash flow Perum Perumnas sehingga walaupun Perum Perumnas bisa menjual unit rumah dengan harga murah (di bawah harga produksi), cash flow selalu positif. Jadi Perum Perumnas nggak pernah tekor. ------------ --------- --------- ------- Jehan: Diketahui publik yang saya maksud adalah dalam konteks keterbukaan informasi publik (KIP) dan menjadi kesadaran publik. Kalau sebatas diketahui DPR ya belum cukuplah. Ini kan paradigma usang keterwakilan rakyat. Istilah tekor yang saya maksud juga bukan untuk cashflow perumnas yang terus ditambal PSO. Tapi untuk penguasaan dan pengembangan aset properti yang semakin berkualitas dan strategis. Memang sulit juga diskusi dengan ahli keuangan, saya musti pakai cara pandang seorang kasir dulu nih... :) ------------ --------- --------- --------- 2.Kemudian Anda katakan bahwa aset tanah tidak berkembang. Ini juga tidak benar. Justru ketika Perum Perumnas dipimpin oleh Pak Sriyono, hampir sebagian besar uang dibelikan tanah sehingga Perum Perumnas begitu banyak memiliki tanah, termasuk tanah-tanah yang kemudian menjadi lokasi yang strategis (contohnya tanah 250 ha di Cengkareng dan sekitar 450 ha di Driyorejo-Surabaya) . Kebijakan membeli tanah sebanyak-banyaknya ini karena tanah merupakan modal utama membuat rumah dan bila sudah memilik tanah maka akan bisa membuat rumah dengan harga jual yang murah. Kemudian ketika terjadi krisis moneter yang lalu, Perum Perumnas kelabakan karena nggak likuid (sebagian besar uangnya menjadi tanah yang tidak likuid). Dan kemudian tanah-tanah itu dijual dengan metode Kavling Siap Bangun (tanpa rumah), termasuk tanah di Cengkareng dan Driyorejo itu, ------------ --------- - Jehan: Kalau begitu silahkan Pak BTS menunjukkan kinerja Perumnas yang sudah berkembang hingga bisa memimpin pengembangan kawasan, diantara pengembang lainnya. Contoh-contoh di atas menurut saya masih kacangan. ------------ --------- - 3. Dikatakan bahwa BTN telah terperosok dan tidak ramah terhadap pasar (perumahan). Saya kurang setuju karena BTN itu bank umum biasa seperti bank-bank umumnya lainnya yang diatur oleh BI. Memang ia ditugasi untuk menyalurkan KPR bersubsidi, tetapi tetap dalam koridor pasar uang biasa. Kalau dulu BTN bisa memberi bunga hanya 9-10% karena mendapat KLBI dengan bunga 3% ditambah dana akumulasi deposito yang berbunga 9%, kemudian di-blended rata-rata menjadi 5-6%, terus di-spread 3-4% menjadi 9-10%. ------------ --------- Jehan: BTN bukan hanya ditugasi menyalurkan KPR brsubsidi tapi mengemban misi pembiayaan perumahan rakyat. ------------ --------- 4. Dikatakan bahwa KPR dihentikan dari sumbernya BLBI (Bantuan Likuiditas Bank Indonesia). Saya kira yang dimaksud adalah KLBI (Kredit Likuiditas Bank Indonesia). BLBI dan KLBI itu suatu yang sangat berbeda. ------------ ---- Jehan: You are right, Pak BTS. Sorry, BLBI memang beda. Iya, ini kan yang 600 trilyun itu. ------------ ----- Bung Jehan, saya sebetulnya ingin pendapat Anda tentang Secondary Mortgage Facility (SMF) yang sekarang dijalankan oleh PT Sarana Multigriya Finance (SMF, kalau nggak salah gitu singkatannya) . Pendirian PT SMF itu sebenarnya mengikuti best practices dari Fannie Mae di US. Tapi sekarang ini justru Fanny Mae sebagai salah satu biang krisis global melalui sektor Subprime Mortgage. ------------ ----- Jehan: Menurut saya pendirian PT SMF ini prematur. Ibaratnya membuat bumbu nasi goreng tapi berasnya belum ditanak. Tapi tak apa jika secara simultan beras segera ditanak. ------------ ----- Thanks. CU. BTS. Sama-sama Pak, thanks a lot. Salam, Jehan --- On Tue, 12/23/08, Jehan Siregar <jehansiregar@ yahoo.com> wrote: From: Jehan Siregar <jehansiregar@ yahoo.com> Subject: [referensi] Menghadapi Kompleksitas Masalah Perumahan Rakyat - makalah To: "Jehansiregar" <jehansiregar@ yahoo.com> Date: Tuesday, December 23, 2008, 7:35 PM
