SVE O STAMBENIM
KREDITIMA
Pored učešća ili depozita, hipoteke i mesečnih rata, građani plaćaju i jednokratne troškove, koji za kredit od 50.000 evra mogu da budu i veći od 5.000!
BEOGRAD - Stan od 50.000 evra kupljen na kredit, po otplati svih rata i pratećih troškova, koštaće novog vlasnika barem duplo skuplje! Na osnovnu vrednost kredita "nakalemiće" se kamata, jednokratna provizija banke, premija osiguranja kod Nacionalne korporacije za osiguranje kredita i mnogi drugi "neplanirani" izdaci.
Pre podnošenja zahteva za kredit, građanin mora da pronađe adekvatan stan. U Srbiji to nije lak zadatak jer dobar deo stanova nije "uknjižen". Pretraga najčešće uključuje agencije za nekretnine, koje usluge posredovanja naplaćuju sa "skromna" tri procenta vrednosti stana. Dakle, ako neko kupuje stan od 50.000, moraće agencijama da "iskešira" čak 1.500 evra!
Kreditna sposobnost
Sledi odlazak u banku i potpisivanje zahteva za dobijanje kredita, posle čega je na proveri kreditna sposobnost kupca. U Rajfajzen banci kandidat mora da ima redovna mesečna primanja od najmanje 12.000 dinara, dve godine radnog staža i da najmanje poslednjih šest meseci radi u istoj firmi. Mesečna rata ne sme da prelazi 50 odsto plate zainteresovanog. Međutim, on može da podeli teret otplate sa još jednim kreditno sposobnim licem, koje postaje sadužnik. U tom slučaju, mesečna rata ne sme da optereti više od jedne polovine njihovih ukupnih primanja. Slične kriterijume postavljaju i u svim drugim bankama.
- Mesečna rata ne sme da pređe 50 odsto neto plate korisnika kredita, i to nakon odbijanja svih zaduženja poput alimentacije, jemstva ili drugih kredita - objašnjavaju u Hipo Alpe Adria banci.
Nakon procene kreditne sposobnosti, na red dolazi procena vrednosti nekretnine na koju će biti stavljena hipoteka, kao osiguranje da će stambeni kredit biti vraćen. Troškovi procene koju vrši sudski veštak idu na teret klijenta i kreću se od 80 do 100 evra. Tome treba dodati i cenu uspostavljanja sudske hipoteke i osiguranje nekretnine od rizika tokom trajanja kredita, kao i plaćanje sudske takse za overu kupoprodajnog ugovora nakon što je kredit odobren. Za stan vredan 50.000 evra u Beogradu, budući vlasnik će na ime ovih izdataka morati da izdvoji i do 700 evra. Zatim na red dolazi banka, koja će za početak klijentu naplatiti jednokratnu proviziju za obradu zahteva, koja se kreće 1-2,5 odsto vrednosti kredita. Dakle, za obradu zahteva - od 500 do 1.250 evra.
Sledi plaćanje osiguranja kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK). Za obradu zahteva NKOSK-u se plaća fiksna naknada od 30 evra i jednokratna premija osiguranja od 1,95 do 2,95 odsto iznosa kredita u zavisnosti od njegovog modela. Ukoliko korisnik kredita nema plaćeno životno osiguranje, premije se uvećavaju za 0,25 odsto. To će našeg kupca stana od 50.000 evra koštati dodatnih 975-1.475 evra.
A tek sada kamata
Tek sada stižemo do kamate i mesečne rate, koje potencijalni korisnici kredita najčešće jedino računaju. U ponudi Rajfajzen banke su krediti sa depozitom ili učešćem od 20 odsto indeksirani u evrima ili švajcarskim francima.
- Za kredit od 50.000 evra, sa učešćem od 20 odsto, na 20 godina, kada je kredit indeksiran u "švajcarcima", mesečna rata je 315, a neophodna plata 630 evra. Za kredite indeksirane u evrima rata iznosi 386,5 evra, što znači da plata korisnika mora da bude 773,3 evra - kaže za Press Tanja Prica iz Rajfajzen banke. Na taj način, na osnovnu vrednost kredita, dužnik posle 20 godina otplati još nešto više od 40.000 evra!
U Hipo Alpe Adria banci nude kredite bez učešća i depozita, a maksimalan rok otplate je 30 godina.
- Ukoliko klijent uzima stambeni kredit u vrednosti od 50.000 evra, ali indeksiran u švajcarskim francima zbog niže kamate, na rok od 30 godina, mesečna rata je 252 evra. Ova suma važi za slučaj kada je kredit osiguran kod NKOSK-a, a nema depozita ni učešća. Kod kredita indeksiranog u evrima, bez učešća i depozita, mesečna rata je 331 evro - objašnjava Ivana Vulić, direktor marketinga Hipo Alpe Adria banke. S obzirom na to da je dobio mogućnost otplate kredita na dugih 30 godina, klijent ove banke platiće na ime kamata ukupno još oko 70.000 evra!
U HVB banci stambene kredite nude bez depozita, ali uz uslov da vrednost nekretnina na koju se stavlja hipoteka bude 20 odsto veća od samog kredita. Ukoliko se klijent odluči za kredit od 50.000 evra, uz najduži rok otplate od 25 godina, moraće mesečno da izdvaja oko 270 evra za ratu. Kada otplati čitav dug ostaće kratak za još oko 30.000 evra koje su pojele kamate banke.
U Komercijalnoj banci nude mogućnost 30-godišnje otplate kredita, sa ili bez učešća. Ukoliko je kredit indeksiran u evrima, mesečna rata za kredit od 50.000 evra bila bi 333,3 evra bez učešća, odnosno 266,7 evra sa učešćem od 20 odsto. Kada je kredit indeksiran u švajcarcima, rata za kredit bez učešća od 50.000 FRANAKA, iznosi 263,6 švajcarskih franaka, odnosno 211 švajcaraca za kredit sa učešćem. Korisnici kredita ove banke za stan vredan 50.000 evra posle 30 godina platiće još toliko za kamate.
A. Dragović - I. Pešić
Ako padnu kamate, skočiće cena kvadrata
Prosečna srpska plata u junu bila je tek nešto veća od 250 evra, a mesečne rate za stan vredan 50.000 evra uglavnom premašuju tu cifru. Međutim, u Centru za slobodno tržište kažu da je situacija sa stambenim kreditima mnogo bolja nego pre deset godina.
- Sada je povoljnije uzeti kredit za stan nego prošle godine, a da ne govorimo o desetak godina unazad. S druge strane, ne verujem da će građani bilo kada ubuduće moći da uzmu mnogo povoljnije kredite nego danas. Ako kamate budu još niže, skočiće cena kvadrata stanova. To je pokazala praksa u svetu. Tako će opet sve biti otprilike isto - kaže ekonomista Aleksandar Stevanović.
Jednokratni troškovi agencije 1.500 evra
procena vrednosti nekretnine za hipoteku 80-100
hipoteka, osiguranje, sudska taksa 700
provizija banke za obradu zahteva 500-1.250
osiguranje kod NKOSK 975-1.475
ukupno 3.755-5.025
Bolje kredit, nego iznajmiti stan
Ekonomista Aleksandar Stevanović iz Centra za slobodno tržište kaže da građani mogu da biraju da li da iznajmljuju stan ili da uzmu kredit.
- Stambeni kredit se isplati ukoliko je mesečna rata kredita manja ili slična renti za stan. Tu čak i nije bitno koliko će banka na kraju da zaradi. Ukoliko je čovek primoran da iznajmljuje stan, onda mu je bolje da uzme kredit. Tako će jednog dana imati stan u vlasništvu. Još jedna prednost je to što kao podstanar čovek mora da se pridržava pravila vlasnika stana, a i gazda može da ga izbaci kad god mu je volja - kaže Stevanović.
Zašto u švajcarskim francima?
Ponuda kredita indeksiranih u švajcarskim francima, sa nižim kamatama, po mišljenju mnogih ekonomista samo predstavlja marketinški potez banaka.
- Švajcarski franak je mala, ali stabilna valuta. Na duži rok, on će sigurno jačati u odnosu na evro. Ono što se danas ljudima čini kao povoljnija varijanta, na duži rok, posle 20 ili 30 godina otplate, izgledaće sasvim drugačije, jer će evro padati u odnosu na franak - kaže ekonomista Aleksandar Stevanović.
Rajfajzen banka - 50.000 evra
vrsta kredita broj rata rata naknada banke min. zarada osiguranje ukupno
indeksiran u evrima
učešće 20% 240 386,5 1,5% (750 e) 772,3 2,5% (1.250 e) 94.762,4
depozit 20% 240 329,7 1% (500) 659,4 2,5% (1.250) 80.878
indeksiran u švajcarskim francima (sume u evrima)
učešće 20% 240 314,9 1,5% (750) 629,9 2,95% (1.475) 77.585,0
depozit 20% 240 302,7 1% (500) 605,5 2,95% (1.475) 74.630,2
Hipo Alpe Adria banka - 50.000 evra
vrsta kredita broj rata rata naknada banke min. zarada osiguranje ukupno
indeksiran u evrima
bez učešća i dep. 360 330,9 2,5% (1.250) 661,9 2,5% (1.250) 121.649
depozit 20% 360 298,2 2% (1.000) 596,3 2,5% (1.250) 109.591
indeksiran u švajcarskim francima (sume u evrima)
bez učešća i dep. 360 251,86 2,5% (1.250) 503,7 2,95% (1.475) 93.394,6
depozit 20% 360 237,27 2% (1.000) 474,5 2,95% (1.475) 87.892,2
Komercijalna banka - 50.000 evra/švajcaraca
indeksiran u evrima (sume u evrima)
vrsta kredita broj rata rata naknada banke min. zarada osiguranje ukupno
bez učešća 360 333,3 750 670 2,5% (1.250) 121.991
učešće 20% 360 266,6 600 540 1,5% (750) 97.344
indeksiran u švajcarskim francima (sume u francima)
bez učešća 360 263,6 1.000 540 2,95% (1.475) 97.360,2
učešće 20% 360 210,8 800 430 1,95% (975) 77.684,6
Banka Inteza - 50.000 evra
indeksiran u evrima
vrsta kredita broj rata rata naknada banke min. zarada osiguranje ukupno
učešće 20% 360 256,33 200 512,7 2% (1.000) 92.278
HVB banka - 50.000 evra
indeksiran u švajcarskim francima (sume u evrima)
vrsta kredita broj rata rata naknada banke min. zarada osiguranje ukupno
učešće 20% 300 269 1.000 550 2,95% (1.475) 80.00
Sosijete ženeral - 50.000 evra
indeksiran u evrima
vrsta kredita broj rata rata naknada banke min. zarada osiguranje ukupno
učešće 20% 300 255,1 400 510,5 2% (1.000) 76,520
