Tektonski potresi na BG tržištu nekretnina
Srpskoj prestonici nedostaje čak 200.000 stanova, zbog čega su cene otišle u nebo. Milan Pavlović iz agencije Ambassador M otkriva: Knez Mihailova skuplja od Beverli Hilsa http://www.nedeljnitelegraf.co.yu/images/kruzic.gifMesečni zakup lokala od 100 m2: 15.000-20.000 E Cene kvadrata stambenog prostora u Beogradu nikada nisu bile više, a po tvrdnjama agenata za nekretnine, čak su 20 odsto veće nego u glavnim gradovima u okruženju. Ponuda je daleko manja od tražnje, pa se za nekoliko dana proda gotovo sve što se stavi u promet, a nema „napumpanu“ cenu. Stručnjaci trenutnu situaciju na beogradskom tržištu nekretnina procenjuju kao „veoma neizvesnu“: iako kupoprodaja ide uobičajenim tokom, niko ne može da predvidi da li će astronomske cene kvadrata stana i dalje ići u nebo ili će polako početi da padaju. Tek po formiranju vlade znaće se da li će i u kojoj meri strani investitori nastaviti da ulažu u izgradnju kuća i stanova u srpskoj prestonici, čime bi nekretnine - pojeftinile. Milan Pavlović iz agencije za nekretnine Ambassador M otkriva za NT koje su nekretnine najskuplje u Beogradu: - Najvišu cenu imaju vile na Dedinju i Senjaku od po 1.000 kvadrata na 20-tak ari placa, za koje vlasnici traže i 12 miliona evra. Kuća od 10 miliona evra, koja je u ponudi, pripada biznismenu koji radi na Istoku, a ona od 12 miliona evra biznismenu koji je kapital stekao na Zapadu. Ni jedan ni drugi nisu poznati široj javnosti. Milionski iznosi traže se i za manje stanove u centru grada, pre svega na Vračaru i Starom gradu. Reč je o stanovima sa garažama, bazenima, saunama, čak i sa heliodromima na vrhu zgrade. Kvadrat u elitnim delovima grada ide od 2.000 do 4.000 evra! Politika koči razvoj U poslednjih osam godina, u Beogradu je prodato više nekretnina nego decenijama ranije. Do 2000. godine, dobrostojeći ljudi iz Srbije kupovali su nekretnine u Španiji, Engleskoj, Francuskoj, Italiji... Posle 5. oktobra počeo je pravi bum na tržištu nekretnina. Prvi su počeli da kupuju naši povratnici iz inostranstva, sportisti i biznismeni, a za njima su uskoro došli stranci. Danas, iako cene nikada nisu bile više - potražnja za nekretninama u Beogradu je ogromna. Traže se sve vrste kuća i stanova, i za kupovinu i za rentiranje. - Imamo ogromnu listu čekanja na kojoj su uglavnom ambasade i strana predstavništva, tu je i lista na kojoj su klijenti zainteresovani za zemljište na Senjaku i Dedinju, lokale u centru grada, kao i placeve za industrijsku gradnju. Pošto na ekskluzivnim lokacijama više nema slobodnih placeva, neki se odlučuju da kupuju kuće u solidnom stanju, koje zatim ruše kako bi na njihovom mestu podigli objekat kakav su zamislili. Dešava se da najskuplje nekretnine za kratko vreme nekoliko puta promene vlasnike. Neko, recimo, kupi kuću za milion evra, a posle godinu dana ona već vredi 1,3 miliona, pa se odluči da je proda i zaradi - navodi Pavlović. Po rečima našeg sagovornika, divljaju i cene poslovnog prostora, tako je kvadrat u centru Beograda skuplji nego na Beverli Hilsu: - Knez Mihailova je u 90 odsto slučajeva skuplja od Rodeo Drajva na Beverli Hilsu, a u onih 10 odsto ulaze samo lokali koji se po ceni zaista ne mogu meriti sa Knez Mihailovom. Rentiranje 100 kvadrata na početku ove ulice mesečno košta između 15.000 i 20.000 evra. Zamislite koliki promet treba da se napravi kako bi se pokrio samo mesečni zakup! O prodaji da ne govorim, kupac sa dva miliona evra ne može ni da razmišlja o lokalu na početku Knez Mihailove! Pavlović navodi da na beogradskom tržištu nekretnina vlada haos i mešetarenje, da u ovom sektoru ima novca sa kojim dolazi i veliki broj nekompetentnih ljudi koji pokušavaju za zarade. Mnoge agencije, po njegovim rečima, lažu vlasnike nekretnina obećavajući im da će dovesti klijente koji će platiti i više od cene koju traže, kako bi baš njih izabrali za saradnju, a ne drugu agenciju. - Država nam je neuređena, a samim tim ni tržište nekretnina ne može da bude bolje - naglašava Pavlović. - Zbog trenutne krize oko formiranja vlade čekaju mnogi kupoprodajni ugovori. Trenutno imamo 4-5 ugovorenih milionskih prodaja čija realizacija zavisi od toga ko će formirati vladu. Među njima su slovenački investitori koji su zainteresovani za placeve na kojima bi podigli benzinske pumpe. Staro je pravilo da je veći kapital - i plašljiviji. Evropske institucije koje su doskoro ugovore o zakupu potpisivale na tri godine, sada to čine na šest meseci. To nam je najbolji signal. Politika treba da obezbedi uslove i ambijent za biznis, a kod nas se dešava suprotno - političari se pojavljuju kao kočničari razvoja. Parcelisanje njiva na periferiji Na poslednjem sajmu nekretnina u Beču ocenjeno je da Beogradu nedostaje toliko stanova da kad bi se u ovom trenutku pojavilo 100.000 novih stambenih jedinica - cene ne bi bile spuštene. Potražnja za svim stambenim kategorijama, od najmanjih do najekskluzivnijih - ogromna je. Zaključak međunarodnih stručnjaka za nekretnine bio je da srpskoj prestonici nedostaje 200.000 stanova. U ponudi je najmanje srednjih, manjih dvosobnih stanova za porodične ljude i mlađe bračne parove koji planiraju decu. Velika potražnja je i za garsonjerama i jednosobnim stanovima do 50.000 evra. Kao kupci se pojavljuju ljudi različitih socijalnih kategorija. Kupci ekskluzivnih nekretnina uglavnom su ambasade, predstavništva stranih firmi, imućni ljudi iz bivših jugoslovenskih republika, dok su za kupovinu skromnijih stanova zainteresovani ljudi sa Kosova, kao i sami Beograđani koji pokušavaju da reše problem manjka stambenog prostora. Uglavnom se prodaje roditeljski stan i kupuju dva manja, po pravilu na periferiji, gde su cene stanova niže. Nastavljen je i trend parcelisanja i prodaje njiva po obodima grada. Na parcelama od tri-četiri ara po periferiji uskoro će nići brojni novi objekti - hangari, mini fabrički pogoni, megamarketi ili benzinske pumpe. Najviše se traži zemljište oko Ibarske magistrale, Zrenjaninskog i Novosadskog puta. Tokom 90-tih su na sličnim parcelama izbeglice iz Bosne i Hrvatske podizale kuće, jer im je to bilo daleko jeftinije nego da kupuju stanove u gradu, dok danas u ovom poslu gotovo da nema domaćih investitora. Za gradnju po obodima grada, u budućim industrijskim zonama, najzainteresovaniji su strani investitori: Izraelci, Grci, Englezi, Italijani... Kako saznajemo, cena ara ledine prema Dobanovcima kreće se između 6.000 i 7.000 evra, iako nema struje, vode, kanalizacije, telefona... Sonja Vlajnić Investitori zarađuju i do 30% Troškovi građevinskog materijala, radne snage i standardne opreme po kvadratu se kreću između 350 i 500 evra, bez poreza, dok svaki zahtev kupca za dodatno opremanje povećava cenu. Kad se tome dodaju takse za dozvole i saglasnosti, cena može da se udvostruči. Cena građevinskog zemljišta za, recimo, zgradu u drugoj zoni iznosi 220 evra po kvadratu. Kad se tome dodaju priključci za toplovod, struju, vodu i kanalizaciju, cifra se penje na 1.000 evra. Naravno, daleko je skuplje u ekstra i prvoj zoni. Iako se ovakva računica uklapa u konačnu cenu nekretnine, firme koje grade stanove u Beogradu zarađuju više nego bilo gde u svetu. Primera radi, u drugim zemljama zarada investitora iznosi najviše 10, a kod nas i 30 odsto. Arena, Pink, Merkur - nove hit lokacije Agenti kažu da za kvadrat u tek izgrađenoj zgradi u Ulici Tadeuša Košćuška kod Kalemegdana treba izdvojiti vrtoglavih 4.000 evra. Trenutno je velika potražnja i za stanovima koji će se graditi u marini Dorćol, a pretpostavlja se da će cena preći 3.000 evra. Dedinje, najluksuznije naselje u prestonici, i dalje je u vrhu popularnosti, a kao nove hit lokacije izdvajaju se delovi oko Beogradske arene, TV Pinka i Merkura na Bežanijskoj kosi. Aleksandar Opsenica, direktor Prvog međunarodnog sajma nekretnina u Beogradu - REBEC Najviše investiraju Austrijanci i Grci Prvi međunarodni sajam i konferencija o nekretninama REBEC biće održani u Sava Centru od 23. do 25. juna. Ovaj sajam nastao je po ugledu na najpoznatije sajmove nekretnina na svetu - MIPIM i MAPIC u Kanu, Expo Real u Minhenu, Expo Italia u Milanu i Real Viena u Beču. Aleksandar Opsenica, organizator i direktor projekta, kaže da je ovo prilika da se naše tržište nekretnina prikaže kao na najznačajnijim svetskim sajmovima: - REBEC sajam je podrška REBEC konferenciji koja se održava u isto vreme i podeljena je u sedam panel diskusija - urbanizam, grinfild, braunfild i golf tereni, restitucija i privatizacija kao pokretači razvoja nekretnina, modeli finansiranja. Stranim investitorima biće prikazani najatraktivniji segmenti za ulaganje, a poznato je da u Beogradu, ali i u celoj zemlji postoji potreba za industrijskim objektima, stambenim i kancelarijskim prostorom, šoping molovima, hotelima, sportskim centrima, turističkim naseljima, magacinima... U prošloj godini u prestonici je bilo 390 miliona evra investicija, a trenutno se realizuje oko 750 miliona. Opsenica objašnjava da ne prepoznajemo čime raspolažemo, da resurse ne umemo da upakujemo i plasiramo. Stranci to rade daleko bolje, zato je ovaj sajam prilika da nam pokažu kojim redosledom da rešavamo stvari kako bismo postigli najbolje rezultate - kako da usaglasimo zakone i poreze sa evropskim, kakva je procedura kad dolazi strani investitor, koja su njegova prava i obaveze, kako treba da se ponaša lokalna samouprava... - Ove godine srpsko tržište prvi put je predstavljeno u svetskom katalogu Europa Real Estate. Pored osnovnih informacija, dato je i koliki stepen povraćaja novca strani investitori godišnje mogu da očekuju. Za kancelarijski prostor, recimo u Beču, to je pet procentnih jedinica, a u Beogradu to je devet. Stranci ispituju tržište preko trgovačkih odeljenja u svojim ambasadama, ili direktno pošalju advokate i analitičare. Tek posle takvog izveštaja, donose odluku da li vredi ulagati i u šta. Zanima ih koliki je bruto nacionalni dohodak, prosečna plata, inflacija... U Beogradu je trenutno najviše austrijskog, grčkog i jevrejskog kapitala, a sledi italijanski. Prvo su ušle njihove banke, a zatim i investitori - naglašava Opsenica. Rezidencije za ambasadore i do 10.000 E mesečno Najveći korisnik zakupa je diplomatski kor, a ambasade imaju limite do kog iznosa mogu da plate rentiranje u određenim zemljama - kaže Milan Pavlović. - Na primer, nemački diplomata u Njujorku ima limit od 7.000 evra mesečno, a u Beogradu 4.000, jer se smatra da je ovde jeftinije. Međutim, stranci se zgranu kad shvate da u Beogradu teško može da se iznajmi nekretnina i sa njujorškim limitom! Na početku godine ambasadama dostavljamo prognozu kako će se kretati cene naredne godine, a oni na osnovu toga određuju limite. Tako za 2.500 evra mesečno može da se iznajmi kuća od 150 kvarata, ali i stan od 400 kvadrata za 7.000 evra! Limiti ambasadora za iznajmljivanje rezidencije su 5.000-10.000 evra, a za niži diplomatski kor 2.000-3.000 evra. Najveće limite imaju Englezi, Amerikanci, pa zemlje EU. Atraktivno zemljište Vojske Da bi došli do atraktivnih lokacija za gradnju poslovno-stambenih kompleksa, investitori kupuju preduzeća koja takvo zemljište ili prostorije već poseduju. Milan Pavlović iz agencije Ambassador M objašnjava da atraktivnim zemljištem raspolaže i Vojska Srbije: - Kada bi vojska rasprodala placeve, recimo na Topčiderskom brdu, rešila bi stambene probleme svojih pripadnika, a novac bi mogla da uloži i u druge stvari. Takvim potezom i izgradnjom velikog broja novih stanova, spustile bi se cene nekretnina. Osim toga, ako bi država dala određene garancije investitorima, moglo bi da se postigne da kvadrat stambenog prostora u širem centru bude 700-800 evra. http://www.nedeljnitelegraf.co.yu/text3.html
<<attachment: image001.gif>>
