NT istražuje: Kako kupiti stan i biti jedini njegov vlasnik
Najčešća meta kupci na kredit Sonja Vlajnić Investitori-prevaranti ojadili su oko 25.000 građana širom Srbije koji su kupili stanove u izgradnji, ali se u njih nikad nisu uselili - jer su, često i više puta, već bili prodati drugim kupcima. Mahinacije su se množile po Beogradu, ali i u drugim mestima, pa sad imamo čitav jedan grad prevarenih kupaca! Poslednja velika afera izbila je u Knićaninovoj 8, gde je @eljko Subošić podigao zgradu sa 13 stanova i dva lokala, za koje je uzeo između četiri i pet miliona evra. Prevario je 70 ljudi, a pojedini stanovi prodati su i 13 puta! Pravi haos je nastao kad su oštećeni kupci provalili u svoje ili u susedne stanove (ako su njihovi već bili zauzeti) u strahu da će ostati bez nekretnine za koju su dali novac. U beogradskoj policiji kažu da Subošića znaju odranije, jer su protiv njega već podnosene krivične prijave zbog slične prevare u Srnetičkoj ulici na Karaburmi. Međutim, tada nije bio investitor, već agent prodaje za agenciju „MB Professional“. Saša Marković, šef Odseka za suzbijanje prevara i falsifikata u Policijskoj upravi za Beograd, za NT kaže: - Kod prevara s višestrukom prodajom stanova nemamo problem da identifikujemo izvršioca, već da ga nađemo, jer je u bekstvu. Subošića smo našli brzo za 48 sati, a krio se u iznajmljenom stanu u jednom malom gradu. Kad ove ljude pitamo gde je novac, uglavnom sagnu glavu i ćute, ili kažu da su vratili dugove. Verovatno je to delom tačno, a pretpostavljamo da ostatak novca ipak negde postoji. Strogo vode računa da se nijedna nekretnina ne vodi na njihovo ime i da im bankovni računi budu prazni, da oštećeni kupci ne bi mogli da budu namireni tim novcem. Ovakve prevare se, po rečima naših sagovornika iz policije i suda, dešavaju jer ne postoji institucija koja vodi evidenciju o kupoprodajnim ugovorima. Tako, na primer, ako ugovor o kupovini stana overite pred Trećim opštinskim sudom, istog dana mogla bi da ga overi druga osoba pred Prvim opštinskim sudom. - Kupac jedino može da sazna da li investitor ima dozvolu za gradnju i da li je platio takse Direkciji za građevinsko zemljište i javnim preduzećima, ali ne i da li je već prodao taj stan. Jedini način da se spreče prevare jeste da se sudovi kompjuterski umreže. Čim bi službenik u jednom sudu uneo podatke da je zaključen ugovor o prodaji određenog stana, to bi znao i njegov kolega u drugom sudu. Prema najavama Ministarstva pravde, to bi trebalo da se reši naredne godine - kaže Marković. Međutim, po njegovim rečima, ovaj sistem štitiće građane od višestruke prodaje istog stana, ali ne i od prevare. Često investitor počne gradnju, uzme novac, a dovrši samo 30 odsto zgrade. Zatim posao proda drugom investitoru koji dovrši 60 odsto, a onda radovi stanu. Kad se oštećeni obrate prvom investitoru, ovaj kaže da nema ništa s tim, da je ugovorom sve prebačeno na njegovog naslednika. A kad se obrate drugom investitoru - dobiju odgovor da on nije ni uzeo pare. - Ovaj problem se godinama ne rešava, a postoji način - zakonskim obavezivanjem da investitor, pre dobijanja građevinske dozvole, položi novac kao garanciju da će završiti zgradu. Iz tog fonda bi kupci bili obeštećeni ako posao propadne, slično kao kad banka položi depozit kao garanciju sigurnog poslovanja. O ovome bi zakonodavac morao ozbiljno da razmišlja - naglašava Marković. Naš sagovornik otkriva da kupce varaju i investitori koji imaju dozvolu za gradnju i „čiste“ papire, kao i oni koji rade na divlje: - Ne postoji pouzdan savet za građane, jedino je važno da li poznaju investitora i da li mu veruju. Ljudi protiv kojih smo podnosili krivične prijave nisu mladi, jedan je imao skoro 80 godina. Neki imaju srednju školu, a neki su magistri ekonomskih nauka. Jedni su zaista investitori, drugi se samo fiktivno pojavljuju i ne znaju gde se nalazi objekat koji navodno grade. Godišnje imamo 10-15 ovakvih predmeta. Imali smo tri problematična investitora na Paliluli, zatim u Rakovici, Čukarici, Starom gradu. Interesantno je da prevara nije bilo na Novom Beogradu. Prevareni kupci, otkriva Marković, najčešće su oni koji u džepu imaju 10.000 evra za učešće (uglavnom su prodali neko imanje), a za ostatak vrednosti stana uzimaju kredit. Ljudi koji imaju novac ne kupuju stan u sivoj fazi, već po sistemu ključ u ruke. Zato su žrtve prevara isključivo oni slabijeg materijalnog stanja. Osim kupaca, često su oštećeni i suinvestitori, odnosno vlasnici zemljišta na kojem se objekat podiže, a kojima su obećani kvadrati. - Podneli smo desetine krivičnih prijava portiv investitora. Uglavnom je reč o manjih zgradama, sa četiri sprata, jer investitori vode računa da nemaju previše kvadarta, pošto su onda troškovi veći i takse skuplje, a dozvole se pribavljaju u gradskoj, ne u opštinskoj upravi. Dodatni problem je što objekat može da se uknjiži tek kad je gotov i kad dobije upotrebnu dozvolu, pa građani ne mogu da provere zemljišne knjige dok zidanje traje - objašnjava Marković. Advokati s kojima smo razgovarali kažu da bi kupci mogli da se zaštite na još jedan način: da se investitori zakonom obavežu da uknjiže objekte dok su još u izgradnji, da bi kupac po potpisivanju ugovora mogao da ih registruje na svoje ime. Tada bi u katastru lako moglo da se proveri da li je stan već kupljen. Sudija Vesna Sekulić, zamenik predsednika Prvog opštinskog suda: Nema sistema koji bi sprečio zloupotrebe Vesna Sekulić, zamenik predsednika Prvog opštinskog suda u Beogradu, objasnila nam je da su referenti u Odeljenju overe dužni da postupaju u skladu sa Zakonom o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa. U dopisu koji nam je poslala stoji: „Referenti samo overavaju potpis na dokumentu i potvrđuju njegovu autentičnost. Time se ne potvrđuje istinitost sadržaja isprave, što znači da radnik na overi nije ovlašćen da ceni sadržinu ugovora o kupoprodaji, već da overom samo potvrdi autentičnost potpisa ugovornih strana. Imajući u vidu da postoji mesna nadležnost za overavanje ugovora, hipotetički bi značilo da stranke jedan ugovor u istom danu mogu da overe pred više sudova. Ne postoji sistem koji bi omogućio da referent na overi proveri sadržinu ugovora i spreči eventualne zloupotrebe. Pred ovim sudom dnevno se overi oko 150 dokumenata, odnosno 3.300 mesečno, a sud ne raspolaže softverom i elektronskom bazom podataka o nepokretnostima koje su bile predmet prometa pred sudovima. Posebno naglašavam da to nije zakonska obaveza u obavljanju ovog posla, čak i ako bi takva mogućnost postojala. Sudovi pred kojima se overavaju dokumenti ne evidentiraju podatke prema kupcima, već se hronološki upisuju svi dokumenti koji se overavaju pred sudom. Jedini način da se kupac nepokretnosti uveri u identitet prodavca jeste da izvrši uvid u zemljišne knjige, u kojima se vodi evidencija prava na nepokretnosti. Shodno zakonskim propisima nije moguće uknjižiti objekat u izgradnji, već samo objekat koji je prošao tehnički prijem i dobio upotrebnu dozvolu. Ugovorno obavezivanje investitora da uknjiži objekat i neizvršenje te obaveze kupcu omogućava da od investitora tužbom zatraži nadoknadu štete koju je pretrpeo“. Kazna do 10 godina zatvora Sudska praksa je pokazala da investitori-prevaranti najčešće bivaju pušteni da se brane sa slobode, nakon čega brzo postanu nedostupni sudovima i policiji. Iako su protiv njih podnošene krivične prijave zbog prevare, većina je uhapšena tek kad je utvrđeno da su utajili porez. Međutim, ni tada se nisu zadržali u zatvoru duže od 30 dana. Da podsetimo, zaprećena kazna za ovo delo je do 10 godina zatvora. - Nijedan oštećeni nam se nije javio posle sudskog procesa i rekao da je obeštećen, a nemamo ni informaciju šta se dešavalo na sudu, na koliko je investitor osuđen i da li je uopšte osuđen. Zato smatram da je potrebna bolja koordinacija državnih organa - kaže Marković. Vlast nezainteresovana U beogradskom Sekretarijatu za imovinsko-pravne poslove i građevinsku inspekciju rekli su nam da znaju da postoji veliki problem, ali da su nemoćni jer su višestruke prodaje u nadležnosti suda i zakonskih propisa koji su na snazi. Građane su posavetovali da ne kupuju stanove u sivoj fazi. Redakcija NT obratila se i Sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove i Gradskom pravobranilaštvu, ali odgovore nismo dobili ni posle deset dana čekanja. Posle ovakvih odgovora ne možemo da se ne začudimo pred tolikom nemoći države i nezainteresovanosti za korenite promene u sistemu. Posebno, ako se zna da su iz međunarodnih fondova dobijene velike pare za uređenje katastra nepokretnosti i da se novcem poreskih obveznika, odnosno svih nas, svakog meseca plaćaju svi koji su zaduženi da nas zaštite - sudije, predsednici sudova, načelnici, ministri, službenici u ministarstvima, pravnici zaduženi za pisanje zakona... Da li su tolika nemoć i prebacivanje odgovornosti na drugoga - sigurni znaci da je država na kolenima? http://www.nedeljnitelegraf.co.rs/pregled/147/
