Tentang ketidak-berkembangan program rusun sewa yang sudah dimulai sejak akhir tahun 70an, saya menduga (salah satunya) karena tidak adanya undang-undang yang mengatur sewa menyewa rumah/unit rusun, yang mampu menjamin keamanan dari penyewa dan pemilik rumah/unit rusun.
Pengalaman yang pernah saya lihat di Rusun Sewa Penjaringan Jakarta, banyak penyewa yang kemudian 'menyewakan kembali' unit yang disewanya kepada pihak lain yang bisa membayar dengan harga yang lebih tinggi daripada harga yang ditetapkan pemerintah (daerah propinsi DKI Jakarta, a.n. PD Prasarana Jaya, sebagai pemilik dari Rusun Sewa tersebut). Pemilik juga tidak bisa 'mengosongkan' unit rumah susunnya ketika peyewa tidak membayar walau dalam jangka waktu yang cukup lama, dsb. Di sisi lain, penyewa juga hanya bisa pasrah ketika air keran di unitnya tidak mampu mengalirkan airnya. Bahkan, ketika wc di unit rusun yg disewanya banjir (bukan hanya mampet, tapi banjir karena keluar kotoran dari lubang WC, terutama terjadi pada unit-unit rusun yg berada di lantai dasar), penyewa juga cuma bisa pasrah.... Sehingga upaya yang bisa dilakukan hanyalah menutup WC (jongkok)-nya dengan karung pasir ketika WC tersebut tidak digunakan, dan memindahkan karung pasir tsb ketika WC akan digunakan dengan harapan mudah-mudahan WC nggak 'meledak'.... Memang kondisi spt ini terjadi sekitar 10-15 tahun yg lalu di tahun 1990an awal. Tetapi apabila tidak dibangun suatu "aturan main" yang baik dan melindungi semua pihak yang terkait dalam sewa menyewa tsb (penyewa maupun pemilik), maka perkembangan rusun sewa tidak akan mudah. Pemilik perlu dijamin agar bisnis persewaan propertinya bisa tetap potensial dan berjalan lancar. Tanpa ada jaminan seperti ini, investasi swasta pada penyediaan rusun sederhana sewa (rusunawa), tidak akan berkembang. Di sini lain, tanpa ada jaminan kepada penyewa tentang kualitas layanan minimum yang akan diperoleh, minat masyarakat untuk menyewa unit rusun sewa akan terbatas. Mungkin hanya akan terbatas pada mereka yang tidak punya alternatif saja.... Salam, Fadjar Undip --- On Thu, 1/29/09, Jehan Siregar <[email protected]> wrote: From: Jehan Siregar <[email protected]> Subject: [referensi] 1000 Menara Rusuna To: "Habitat_Indonesia" <[email protected]>, [email protected], [email protected] Date: Thursday, January 29, 2009, 11:58 AM Rumah Sederhana Program 1.000 Menara Rusuna Kamis, 29 Januari 2009 | 01:46 WIB Menjelang akhir pemerintahan Susilo Bambang Yudhoyono-Jusuf Kalla, program proyek pembangunan 1.000 menara rumah susun sederhana menjadi sorotan publik. Program rumah susun sederhana berupa rumah susun sederhana milik (rusunami) dan rumah susun sederhana sewa (rusunawa) dinilai masih menuai sejumlah kendala, baik pelaksanaannya maupun peruntukannya. Dalam APBN tahun 2009, pemerintah menetapkan alokasi dana subsidi perumahan sebesar Rp 2,5 triliun. Sejauh mana efektivitas program 1.000 menara rusun tersebut dan kendala-kendala yang dihadapi? Solusi apa yang ditempuh pemerintah, dan apakah program itu masih perlu dilanjutkan pada kabinet mendatang? Berikut wawancara Kompas dengan Menteri Negara Perumahan Rakyat Yusuf Asyary. Bagaimana Anda menjelaskan tentang kegagalan pembangunan proyek 1.000 menara rusun sederhana? Program 1.000 menara rusuna merupakan program lima tahun yang dimulai pada tahun 2007, jadi akan berakhir pada 2011. Itu sudah pasti pemerintahan baru. Sejak awal program ini di-launching, saya selalu mengatakan bahwa ini program baru, kulturnya juga kultur baru, dan (program) ini seperti orang mendorong mobil mogok. Pasti dorong pertamanya jalannya pelan. Kalau dorongan semakin kencang, mesin hidup, ya jalannya cepat. Oleh karena itu, saya melihat proses pencapaian program ini juga grafiknya tidak akan bisa dilihat proporsional saja, bahwa lima tahun pembangunan 1.000 menara berarti satu tahun dibangun 200 menara. Tetapi, saya melihat bahwa awal program ini pasti susah. Oleh karena itu, pada tahun 2007 kami baru mulai groundbreaking saja. Tetapi, pada tahun 2008 sudah mulai ada yang selesai. Karena apa? Membangun satu menara itu kan kurang lebih satu tahun, jadi tidak secepat kalau kita membangun landed house. Apakah yang diperlukan untuk mempercepat program 1.000 menara rusun sederhana? Di antaranya masalah perizinan. Perizinan kita perlukan kemudahan, kecepatan, dan kemurahan. Di Jakarta, sudah banyak sekali yang mendaftar pembangunan rusunami, tetapi yang mendapat izin belum banyak. Sebab, kami berharap sekitar 50-60 persen rusunami itu mestinya ada di Jabodetabek. Kami berharap pemda akan mempercepat, mempermurah, dan mempermudah perizinan ini. Apabila pemda mengharapkan ada faktor density, maksimum lantai, itu urusan pemda. Silakan saja. Yang penting, perizinan yang diajukan cepat, murah. Sampai saat ini, masih ada perbedaan persepsi antara pemerintah pusat dan daerah dalam persyaratan pembangunan rusuna. Bagaimana solusi agar dua belah pihak bisa ketemu? Kalau memang ada perbedaan pandangan, maka syaratnya perlu diumumkan supaya pengembang tahu. Jadi, apabila mereka mau mengajukan pembangunan, sudah memenuhi syarat-syarat yang ditentukan. Menurut saya, caranya begitu. Saya tidak tahu apakah syaratnya sudah diumumkan atau belum. Barangkali, pengembang juga tidak tahu apa syarat-syarat yang harus dipenuhi. Secara legal, pegangan mereka mengikuti peraturan Menteri Pekerjaan Umum. Bahwa daerah punya requirement tertentu, silakan saja dipublikasikan supaya diketahui pengembang. Kendala apa saja yang dihadapi dalam pelaksanaan program pembangunan rusuna? Sebetulnya, dari sudut pandang saya, fasilitas sudah cukup banyak diberikan. Dari perbankan, bank mengatakan masih tetap memberikan kredit, pemda juga mengatakan membantu, lokasi ternyata cukup banyak, fasilitas pajak sampai insentif Izin Mendirikan Bangunan (IMB) sudah ada. Nah, kalau dugaan saya, barangkali teman-teman pengembang sampai titik tertentu mungkin sebagian kesulitan likuiditas. Tidak mungkin membangun rusunami sepenuhnya dari modal sendiri, sebagian dari kredit pembeli dan kredit konstruksi. Kalau kredit konstruksi masih tinggi bunganya kendati suku bunga acuan (BI Rate) sudah turun, ini mungkin tetap akan mengganggu. Selain itu, pemda masih gamang dalam menyetujui rencana pembangunan rusunami bertingkat tinggi karena khawatir tingkat kepadatan menjadi sangat tinggi dan berubah menjadi kumuh, seperti diperlihatkan dalam pembangunan rumah susun sederhana sewa. Apakah kendala yang dihadapi dalam melakukan koordinasi dengan instansi lain khususnya dengan dunia perbankan untuk program rusuna? Pemerintah daerah punya masalah sendiri-sendiri, misalnya peraturan daerahnya belum ada atau sedang disiapkan. Pemda juga perlu meyakinkan DPRD- nya. DPRD ini kan butuh proses politik. Proses politik itu tidak selalu gampang. Kedua, pemda juga belum siap dalam rencana tata ruang wilayah (RTRW) sehingga merasa kurang nyaman menerapkan aturan sebelum RTRW- nya selesai. Karena kalau tidak disusun RTRW lebih dulu, upaya kita untuk melindungi tanah-tanah subur pertanian akan menemui kesulitan. Orang lebih suka bikin rumah daripada lahan pertanian. Padahal, swasembada pangan juga merupakan target yang harus dicapai pemerintah. Dengan perbankan, pemerintah tidak punya hak, kewenangan untuk mengatur perbankan. BI sendiri memberikan kemudahan seperti BI Rate untuk indikator saja. Selanjutnya, terserah pengusaha. Ini yang harus disolidkan. Harus ditimbulkan suatu kesepahaman dengan sosialisasi. Tidak ada cara lain. Koordinasi pemerintah dengan perbankan sebenarnya tidak ada kesulitan. Tetapi, kalau mereka tidak bisa memenuhi yang kita harapkan karena memang sumber biaya tidak ada, ya kita tidak bisa paksakan. Oleh karena itu, teman-teman di bagian pembiayaan di kementerian sedang mencarikan sumber biaya agar bank-bank itu juga mempunyai tambahan sumber biaya, baik dari APBN maupun dari luar, untuk bisa punya likuiditas lebih besar. Program rusunawa selama ini ditangani oleh dua kementerian Departemen Pekerjaan Umum dan Kantor Menteri Negara Perumahan Rakyat. Mengapa pelaksanaan rusunawa bisa tersendat? Dana rusunawa terbatas, maka sebaiknya ditangani oleh satu institusi saja. Kalau sifatnya perumahan rakyat, ya sebaiknya di Kementerian Perumahan Rakyat. PU konsentrasi dengan infrastruktur. Kami minta anggarannya ditambah. Kalau enggak ditambah, ya pelaksanaannya begini-begini saja, lambat. Di Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM) ditetapkan target rusunawa 60.000 unit. Satu twin block butuh dana Rp 10 miliar-Rp 12 miliar. Makanya, dalam peresmian rusunami di Cengkareng tempo hari, saya melalui pantun meminta Presiden agar menyisihkan APBN satu persen, yaitu Rp 10 triliun, agar program pembangunan rusuna agak leluasa. Apalagi tingkat kekurangan rumah kan masih tinggi. Sering ditemukan, di beberapa lokasi, rusunawa masih belum ada huniannya. Rusunawa yang sudah jadi tidak dioperasionalkan karena pemda terlambat mengorganisir penghuniannya, bisa juga karena pemda menghendaki hunian itu diserahkan dulu kepemilikannya baru diurus. Sementara, yang bisa menyerahkan rusunawa yang dibangun dengan APBN hanya menteri keuangan. Apa pekerjaan rumah bagi pemerintah mendatang dalam program perumahan? Adanya landbank (bank tanah) untuk membangun rumah sederhana di daerah-daerah yang barangkali teman-teman pengembang belum sanggup untuk membangun. Pemerintah bisa membeli banyak tanah yang potensial untuk dibangun rumah, dan bisa dikerjasamakan untuk dijual kepada pengembang perumahan. Itu perlu anggaran sendiri. (BM Lukita Grahadyarini) ------------ --------- --------- --------- --------- --- Jehan: Mengapa muncul kendala perijinan? kendala APBN? Kalau kita lihat, ini kan kendala dari pemerintah sendiri? KEndala perijinan dari PEMDA-PEMDA, kendala anggaran dari DEPKEU? Mengapa program ini kurang didukung oleh pemerintah sendiri??? Jawabannya sederhana saja, karena Kemenpera dan PUCK masih menempatkan perannya sebagai kontraktor rusunawa dan calo rusunami. Mohon maaf untuk menggunakan kata-kata seperti ini, karena memang begitu adanya. Kalau vested interests begini tentu sajalah sulit untuk menggalang dukungan semua instansi pemerintah. Perumnas jangan hanya diambil tanahnya, Pemda jangan hanya diminta permudah perijinan, dan mengelola pasca huni yang berat. Masyarakat jangan diminta menyediakan air dan listrik sendiri, menyediakan angkot dan fasos-fasum sendiri di kompleks rusun, mereka jadi penonton beralihnya kelompok sasaran rusunami ke tangan kalangan atas. Jika begini tentu tidak akan ada kerelaan semua pihak untuk menjadikannya program bersama. Seperti saya ungkapkan sebelumnya, program pemerintah terjebak dalam fasilitasi pasar yang berlebihan. Dan sama sekali tidak membangun harmonisasi peran pasar antara sektor publik, swasta dan masyarakat. Inilah pentingnya aspek kelembagaan dan pelembagaan di sektor publik dan masyarakat. Tujuannya untuk menggalang energi kebersamaan. Menguatkan perusahaan publik di bidang perumahan dan membangun jejaring komunitas perumahan swadaya (P2BPK). Pak Menpera ini gimana sih, kok bilang ini program baru? Edi Sud Surya Paloh deh... Pemerintah kan sudah bangun rumah susun sejak pelita III akhir 1970-an. Jika arahnya ke sini, saya yakin semua pihak akan mendukung dan mengawasi. Salam
