Mas okeu, walaupun saya tidak bekerja di ditjen pajak atau Pemda, mungkin
referensi di bawah ini bisa jadi bahan renungan menunggu waktu buka puasa ;p
soale kalo dipikirin bener2 ya gak bakalan ketemu juga, soale ini
perhitungan pastinya kan ada di dalam internalnya DJP.
Salam
ryan
SURAT EDARAN DIRJEN PAJAK
NOMOR SE-26/PJ./2006 TANGGAL 27 NOVEMBER 2006
TENTANG
PEDOMAN PEMBENTUKAN/PENYEMPURNAAN ZNT/NIR ATAS BUMI YANG MEMILIKI CIRI
SPESIFIK
Dalam rangka meningkatkan kualitas dan akuntabilitas Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP) khususnya NJOP Bumi, dan sebagai tindak lanjut Surat Edaran Dirjen
Pajak Nomor SE-25/PJ.6/2006 tanggal 20 Juli 2006 tentang Tata Cara
Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR, dengan ini disampaikan hal-hal sebagai
berikut:
1. Secara umum NJOP khususnya NJOP Bumi yang memiliki ciri spesifik, baik
bumi/tanah kosong maupun yang dikembangkan/dibangun, dapat memiliki
kelemahan dan keunggulan dari berbagai aspek antara lain legal, fisik dan
ekonomi, sehingga dalam pembentukan/penyempurnaan ZNT dan NIRnya (terutama
dalam tahap teknis analisis penyesuaiannya) perlu diatur lebih lanjut.
2. Bumi yang memiliki ciri spesifik sebagaimana dimaksud dalam Surat
Edaran ini adalah objek pajak berupa bumi/tanah kosong dan/atau bumi yang
dikembangkan/dibangun yang memiliki satu atau beberapa ciri spesifik
ditinjau dari berbagai faktor sebagai berikut
a. Kawasan
Ditinjau dari faktor kawasan dapat berupa:
i. Bumi/tanah yang terletak di kawasan belum berkembang yang sarana dan
prasarananya belum tersedia dengan baik, sedangkan kawasan di sekitarnya
sudah berkembang serta memiliki sarana dan prasarana yang memadai. Contoh
gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 3a
ii. Bumi/tanah yang terletak di kawasan sudah berkembang dan memiliki
sarana dan prasarana yang memadai, sedangkan kawasan di sekitarnya belum
berkembang serta belum/kurang memiliki sarana dan prasarananya yang memadai.
Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 3b.
Pada umumnya dapat memiliki keunggulan dan kelemahan dari segi:
- Ketersediaan infrastruktur dan sarana/prasarana
- kondisi lingkungan
b. Kedudukan
Ditinjau dari faktor kedudukan dapat berupa kondisi antara lain:
i. Sebagian besar sisi bidangnya berbatasan langsung dengan lebih dari
satu jalan/jaringan lalu lintas atau transportasi umum. Dalam kondisi
kedudukan seperti ini pada umumnya memiliki keunggulan diantaranya dari segi
kemudahan pintu keluar masuk, view, kemudahan aksessibilitas/kedekatan
dengan jaringan lalu lintas atau transportasi umum, dan kemudahan untuk
optimalitas pengembangan/pembangunannya. Contoh gambar dan analisis
penyesuaian sebagaimana lampiran 4a, 4b, dan 4c.
ii. Tidak berbatasan langsung dengan jalan/jaringan lalu lintas atau
transportasi umum namun mempunyai aksesbilitas langsung dari dan ke
jalan/jaringan lalu lintas atau transportasi umum. Pada umumnya dapat
memiliki kelemahan dan keunggulan dari segi kemudahan pintu keluar masuk,
view, kedekatan dengan jaringan lalu lintas dan optimalitas pengembangan.
Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 4d.
c. Jenis Tanah dan Jenis Penggunaan Bangunan
Sesuai dengan Lampiran 2 Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor
KEP-533/PJ/2000 tanggal 20 Desember 2000, Jenis Tanah (JT) digolongkan
menjadi 4 (empat) sebagai berikut:
i. Tanah+bangunan
ii. Kaveling siap bangun
iii. Tanah kosong
iv. Fasilitas umum
Untuk jenis tanah golongan tanah+bangunan selanjutnya dibedakan berdasarkan
Jenis Penggunaan Bangunan (JPB) menjadi 16 JPB.
Ditinjau dari jenis tanah dan jenis penggunaan bangunan dapat berupa
kondisi:
i. Bumi/tanah yang mempunyai jenis tanah (JT) yang berbeda dengan
sekitarnya.
Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 5a
ii. Bumi/tanah yang mempunyai jenis tanah+bangunan (JT 1 dan mempunyai
jenis penggunaan bangunan (JPB) yang berbeda dengan sekitarnya. Contoh
gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 5b.
Pada umumnya dapat memiliki kelemahan dan keunggulan dari segi:
- Optimalitas pengembangan
- Kesesuaian dengan jenis penggunaan sekitar
d. Bentuk Bidang
Ditinjau dari bentuk bidang, dapat berupa kondisi antara lain:
i. Memiliki bentuk beraturan dengan ukuran panjang jauh lebih besar
daripada ukuran lebarnya atau ukuran panjang bidang jauh lebih panjang
dibandingkan rata-rata panjang bidang lain di sekitarnya. Contoh gambar dan
analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 6a.
ii. Memiliki bentuk tidak beraturan dibandingkan rata-rata bentuk bidang
yang beraturan pada umumnya. Contoh gambar dan analisis penyesuaian
sebagaimana lampiran 6b.
Pada umumnya dapat memiliki keunggulan dan kelemahan dari segi
kemudahan untuk optimalitas pengembangan/pembangunannya, view,
aksesbilitas/kedekatan dengan jalan, dan lain-lain.
e. Keluasan
i. Memiliki luas jauh lebih besar dari rata-rata luas bumi di sekitarnya.
Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 7a. Untuk objek
pajak bumi/tanah kosong yang termasuk jenis objek pajak non standar,
penilaiannya dapat menggunakan metode pengembangan lahan (land development
method). Contoh gambar dan teknis penilaian sebagaimana lampiran 7b
ii. Memiliki luas jauh lebih kecil dari rata-rata luas bumi di
sekitarnya. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 7c.
Pada umumnya dapat memiliki kelemahan dan keunggulan dari segi:
- Kemudahan menjalankan aktivitas diatasnya
- Kemudahan untuk dibagi
- Pemeliharaan dan perawatan
- Peraturan pemerintah yang terkait dengan pembatasan luas kepemilikan
lahan
f. Ketinggian dari Paras Jalan (elevasi)
i. Memiliki elevasi lebih tinggi 1m dari paras jalan. Contoh gambar dan
analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 8a.
ii. Memiliki elevasi lebih rendah 1m dari paras jalan. Contoh gambar dan
analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 8b.
Pada umumnya dapat memiliki keunggulan dan kelemahan dari segi view, bebas
banjir dan optimalitas basement.
g. Lebar sisi Depan (Frontage)
i. Memiliki lebar sisi depan bidang jauh lebih besar dibandingkan
rata-rata lebar sisi depan sekitar. Contoh gambar dan analisis penyesuaian
sebagaimana lampiran 9a.
ii. Memiliki lebar sisi depan jauh lebih kecil dibandingkan rata-rata
lebar sisi depan sekitar. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana
lampiran 9b.
Pada umumnya dapat memiliki kelemahan dan keunggulan dari segi:
- Kenampakan (View)
- Potensi pendapatan
- Optimalisasi pengembangan
h. Kondisi tanah lain yang menurut pertimbangan penilai perlu
diperlakukan khusus apabila ditinjau dari faktor-faktor selain butir (2.a)
sampai dengan butir (2.g). Pertimbangan penilai tersebut harus dijelaskan
seperlunya secara tertulis pada bagian bawah Formulir Analisis Nilai
Indikasi Tanah yang Memiliki Ciri Spesifiki sebagaimana Lampiran 2.
3. Sehubungan butir (1) sampai dengan (2) diatas, maka perlu disusun
pedoman pembentukan/penyempurnaan ZNT/NIR atas bumi yang memiliki ciri
spesifik sebagai berikut:
a. Mengacu pada Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor :
SE-25/PJ.6/2006 tanggal 20 Juli 2006 tentang Tata Cara
Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR. Analisis penyesuaian (adjustment)
menggunakan Formulir Analisis Nilai Indikasi Tanah yang Memiliki Ciri
Spesifik sebagaimana Lampiran 2.
b. Data pembanding yang dipergunakan dalam penentuan ZNT/NIR atas objek
pajak bumi/tanah yang memiliki ciri spesifik menyerupai karekteristik objek
yang dinilai dari faktor kawasan yang sejenis dan setidaknya dari sisi jenis
penggunaan bangunan (JPB) maupun karakteristik fisik (antara lain bentuk,
jenis tanah, luas tanah, ketinggian dari paras jalan, lebar sisi depan, dan
ketersediaan sarana & prasarana, dan lain-lain)
c. Sehubungan tidak semua bumi/tanah yang memiliki ciri spesifik belum
semua dapat diidentifikasi satu persatu, maka contoh gambar dan analisis
penyesuaian dalam lampiran 3 sampai 9 bersifat fleksibel dan hanya berfungsi
sebagai pedoman. Contoh gambar, tanda (+/-) dan besaran penyesuaian
(adjustment) dapat dikembangkan dan sepenuhnya menjadi kewenangan penilai
sesuai dengan kondisi riil/lapangan, pengetahuan, keahlian dan pengalaman
penilai, namun harus dilengkapi dengan penjelasan dasar pertimbangan
seperlunya secara tertulis pada bagian bawah Formulir Analisis Nilai
Indikasi Tanah yang Memiliki Ciri Spesifik sebagaimana Lampiran 2. Mekanisme
penentuan besaran penyesuaian (adjustment) mengacu pada SE-55/PJ.6/1999
tanggal 31 Agustus 1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR.
d. Penentuan hasil penilaian bumi/tanah:
i. apabila diperoleh nilai indikasi tanah yang selisihnya terhadap NIR
kurang dari 10%, maka yang digunakan adalah NIR;
ii. apabila diperoleh nilai indikasi tanah yang selisihnya terhadap NIR
lebih atau sama dengan 10%, maka nilai indikasi tanah tersebut dijadikan
dasar ketetapan PBB objek pajak yang dinilai dan harus diberikan kode ZNT
tersendiri untuk objek yang dinilai.
e. Standar Biaya pelaksanaan pembentukan/penyempurnaan ZNT/NIR atas
bumi/tanah yang memiliki ciri spesifik sebagai berikut:
i. Objek Pajak Standar
Untuk bumi/tanah kosong dan/atau bumi yang dikembangkan/dibangun mengacu
pada Lampiran 10 (Standar Biaya Pelaksanaan Kegiatan Analisis dan
Penyempurnaan ZNT/NIR) Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor
SE-15/PJ.6/2006 tanggal 17 April 2006 tentang Perubahan Standar Biaya
Pelaksanaan Kegiatan Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data SISMIOP
Sebagaimana Diatur dalam Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor
KEP-533/PJ/2000 Tanggal 20 Desember 2000.
ii. Objek Pajak Non Standar
a) Untuk bumi/tanah kosong mengacu pada lampiran 1.
b) Untuk bumi/tanah yang dikembangkan/dibangun, karena dalam
pelaksanaannya menjadi bagian yang tidak terpisahkan dengan pelaksanaan
penilaian individual sebagaimana butir 4.III diatas, maka keseluruhan
biayanya mengacu pada standar biaya pelaksanaan penilaian individu lampiran
11 (Standar Biaya Penilaian Individu) Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak
Nomor SE-15/PJ.6/2006 tanggal 17 April 2006 tentang Perubahan Standar Biaya
Pelaksanaan Kegiatan Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data SISMIOP
Sebagaimana diatur dalam Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor
KEP-533/PJ/2000 Tanggal 20 Desember 2000.
f. Analisis pembentukan/penyempurnaan ZNT/NIR atas bumi yang memiliki
ciri spesifik untuk objek pajak non standar menjadi bagian tidak terpisahkan
dengan pelaksanaan penilaian individual, yang sistematika pelaporannya
mengacu pada Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak nomor SE-41/PJ.6/2000
tanggal 22 September 2000 tentang Penyusunan Laporan Penilaian.
g. KPP Pratama/KPPBB diminta untuk menginventarisir dan aktif
menyampaikan hasil pembentukan/penyempurnaan ZNT/NIR untuk bumi yang
memiliki ciri spesifik di wilayah kerja masing-masing ke Direktorat PBB &
BPHTB, KPDJP cq Subdit Penilaian, dengan melampirkan data-data pendukung
(denah lokasi OP, data pembanding serta analisis penilaian) untuk dijadikan
bahan penyempurnaan pedoman ini di masa mendatang.
h. Dengan berlakunya Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak ini, maka Surat
Edaran lain yang mengatur hal sejenis dinyatakan tetap berlaku sepanjang
tidak bertentangan dengan Surat Edaran ini.
Demikian disampaikan untuk dapat dilaksanakan dengan sebaik-baiknya.
DIREKTUR JENDERAL,
ttd,
DARMIN NASUTION
2009/8/31 Oka Widana <oka.wid...@indosat.net.id>
>
>
> Mungkin ada diantara rekan yg bekerja di Ditjen pajak atau mungkin Pemda
> bisa menjelaskan bagaimna car amereka menentukan NJOP ini. Kenapa disuatu
> daerah harga tanha dan bngunan bisa berbeda di daerah lain. Saya mengerti
> bahwa jawabannya terletak pada nilai ekonomis tanah/bangunan dikaitkan
> dengan perkembangan ekonomi setempat. Tapi ini karena ukurannya tak jelas,
> maka penjelasan semacam diatas tak sepenuhnya dapat diterima.
>
> Misalnya di daerah Bintaro Jaya.
>
> Setiap kawasan atau Sektor memiliki harga PBB yang bervariasi. Katakanlah
> terkait dengan harga jual pengembang ketika pertama kali dibangun, tapi
> mengingat kawasan perumahan ini mengunakan fasilitas yg sama, jalan yang
> sama, mestinya kalo ada perbedaan dalam kurun waktu tertentu satu dengan
> yang lain akan tak berbeda jauh. Misalnya natara River Park (Sektor7) dan
> Sektor 6, saya kira berbeda harga NJOP diantara keduanya. Contoh yg lebih
> nyata perbedaan anatara Pondok jaya, yg ada di antara Sektor 3A dan Sektor
> 5, NJOPnya niscaya terpaut jauh dengan Sektor 5 maupun Sektor 3A (CMIIW)
>
> Apatah lagi, kalo NJOP Bintaro Jaya dibandingkan dengan perumahan yg
> developernya non PT. Pembangunan Jaya, yang merupakan kompleks2 satelit
> disekitar Bintaro jaya, NJOPnya bisa Cuma ΒΌ daripada yg di Bintaro Jaya.
>
> Disatu sisi PBB yg kita bayarkan akan lebih murah, karena NJOP kecil. Namun
> harga pasaran (market value) aktiva itu juga dengan sendirinya juga lebih
> rendah.
>
> Salam,
>
>
[Non-text portions of this message have been removed]
