Dik Ryan, Terima kasih atas sharing SEnya, masih terlalu umum cuma. Tadinya saya kira, perhitungan PBB khususnya NJOP ada ditangan Pemda, membaca SE dibawah, kalo saya ngak salah tangkap, artinya perhitungan tersebut ada ditangan Ditjen Pajak.
Masalahnya, NJOP adalah salah satu acuan perbankan untuk menilai harga wajar dari suatu aktiva yang dijadikan jaminan. Memang ada pembanding lain, misalnya harga actual dari transaksi jual beli yang pernah terjadi dalam kurun waktu yang sama dengan waktu penilaian. Tetapi tetap saja NJOP adalah acuan pertama kali yang dipakai. Selama ini, untuk menialai harga wajar dari suatu aktiva, dipakai acuan 120%-150% dari NJOP (CMIIW, bila ada rekan banker yang punya pengalaman berbeda), padahal dalam praktek, harga pasar (atau paling harga tidak penawaran) disuatu wilayah bisa 200-300% diatas NJOP. NJOP juga akan berguna kalo ada penggusuran lahan karena kepentingan umum, misalnya. Didalam UU terkait, soalnya diatur bahwa ganti rugi mengacu kepada NJOP. Jadi masalah NJOP ini bukan hal yang sepele. Kita nggak mau NJOP terlalu rendah, karena nanti harga pasar aktiva rendah juga. Tapi nggak mau terlalu tinggi, at least pajaknya akan mahal. Jika kita paham bagaimana NJOP ditetapkan, tentu akan membantu. From: AhliKeuangan-Indonesia@yahoogroups.com [mailto:ahlikeuangan-indone...@yahoogroups.com] On Behalf Of Ryan Sent: Monday, August 31, 2009 12:35 PM To: AhliKeuangan-Indonesia@yahoogroups.com Subject: Re: [Keuangan] Dasar Penentuan Nilai Jual Objek Pajak? Mas okeu, walaupun saya tidak bekerja di ditjen pajak atau Pemda, mungkin referensi di bawah ini bisa jadi bahan renungan menunggu waktu buka puasa ;p soale kalo dipikirin bener2 ya gak bakalan ketemu juga, soale ini perhitungan pastinya kan ada di dalam internalnya DJP. Salam ryan SURAT EDARAN DIRJEN PAJAK NOMOR SE-26/PJ./2006 TANGGAL 27 NOVEMBER 2006 TENTANG PEDOMAN PEMBENTUKAN/PENYEMPURNAAN ZNT/NIR ATAS BUMI YANG MEMILIKI CIRI SPESIFIK Dalam rangka meningkatkan kualitas dan akuntabilitas Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) khususnya NJOP Bumi, dan sebagai tindak lanjut Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-25/PJ.6/2006 tanggal 20 Juli 2006 tentang Tata Cara Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR, dengan ini disampaikan hal-hal sebagai berikut: 1. Secara umum NJOP khususnya NJOP Bumi yang memiliki ciri spesifik, baik bumi/tanah kosong maupun yang dikembangkan/dibangun, dapat memiliki kelemahan dan keunggulan dari berbagai aspek antara lain legal, fisik dan ekonomi, sehingga dalam pembentukan/penyempurnaan ZNT dan NIRnya (terutama dalam tahap teknis analisis penyesuaiannya) perlu diatur lebih lanjut. 2. Bumi yang memiliki ciri spesifik sebagaimana dimaksud dalam Surat Edaran ini adalah objek pajak berupa bumi/tanah kosong dan/atau bumi yang dikembangkan/dibangun yang memiliki satu atau beberapa ciri spesifik ditinjau dari berbagai faktor sebagai berikut a. Kawasan Ditinjau dari faktor kawasan dapat berupa: i. Bumi/tanah yang terletak di kawasan belum berkembang yang sarana dan prasarananya belum tersedia dengan baik, sedangkan kawasan di sekitarnya sudah berkembang serta memiliki sarana dan prasarana yang memadai. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 3a ii. Bumi/tanah yang terletak di kawasan sudah berkembang dan memiliki sarana dan prasarana yang memadai, sedangkan kawasan di sekitarnya belum berkembang serta belum/kurang memiliki sarana dan prasarananya yang memadai. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 3b. Pada umumnya dapat memiliki keunggulan dan kelemahan dari segi: - Ketersediaan infrastruktur dan sarana/prasarana - kondisi lingkungan b. Kedudukan Ditinjau dari faktor kedudukan dapat berupa kondisi antara lain: i. Sebagian besar sisi bidangnya berbatasan langsung dengan lebih dari satu jalan/jaringan lalu lintas atau transportasi umum. Dalam kondisi kedudukan seperti ini pada umumnya memiliki keunggulan diantaranya dari segi kemudahan pintu keluar masuk, view, kemudahan aksessibilitas/kedekatan dengan jaringan lalu lintas atau transportasi umum, dan kemudahan untuk optimalitas pengembangan/pembangunannya. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 4a, 4b, dan 4c. ii. Tidak berbatasan langsung dengan jalan/jaringan lalu lintas atau transportasi umum namun mempunyai aksesbilitas langsung dari dan ke jalan/jaringan lalu lintas atau transportasi umum. Pada umumnya dapat memiliki kelemahan dan keunggulan dari segi kemudahan pintu keluar masuk, view, kedekatan dengan jaringan lalu lintas dan optimalitas pengembangan. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 4d. c. Jenis Tanah dan Jenis Penggunaan Bangunan Sesuai dengan Lampiran 2 Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-533/PJ/2000 tanggal 20 Desember 2000, Jenis Tanah (JT) digolongkan menjadi 4 (empat) sebagai berikut: i. Tanah+bangunan ii. Kaveling siap bangun iii. Tanah kosong iv. Fasilitas umum Untuk jenis tanah golongan tanah+bangunan selanjutnya dibedakan berdasarkan Jenis Penggunaan Bangunan (JPB) menjadi 16 JPB. Ditinjau dari jenis tanah dan jenis penggunaan bangunan dapat berupa kondisi: i. Bumi/tanah yang mempunyai jenis tanah (JT) yang berbeda dengan sekitarnya. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 5a ii. Bumi/tanah yang mempunyai jenis tanah+bangunan (JT 1 dan mempunyai jenis penggunaan bangunan (JPB) yang berbeda dengan sekitarnya. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 5b. Pada umumnya dapat memiliki kelemahan dan keunggulan dari segi: - Optimalitas pengembangan - Kesesuaian dengan jenis penggunaan sekitar d. Bentuk Bidang Ditinjau dari bentuk bidang, dapat berupa kondisi antara lain: i. Memiliki bentuk beraturan dengan ukuran panjang jauh lebih besar daripada ukuran lebarnya atau ukuran panjang bidang jauh lebih panjang dibandingkan rata-rata panjang bidang lain di sekitarnya. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 6a. ii. Memiliki bentuk tidak beraturan dibandingkan rata-rata bentuk bidang yang beraturan pada umumnya. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 6b. Pada umumnya dapat memiliki keunggulan dan kelemahan dari segi kemudahan untuk optimalitas pengembangan/pembangunannya, view, aksesbilitas/kedekatan dengan jalan, dan lain-lain. e. Keluasan i. Memiliki luas jauh lebih besar dari rata-rata luas bumi di sekitarnya. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 7a. Untuk objek pajak bumi/tanah kosong yang termasuk jenis objek pajak non standar, penilaiannya dapat menggunakan metode pengembangan lahan (land development method). Contoh gambar dan teknis penilaian sebagaimana lampiran 7b ii. Memiliki luas jauh lebih kecil dari rata-rata luas bumi di sekitarnya. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 7c. Pada umumnya dapat memiliki kelemahan dan keunggulan dari segi: - Kemudahan menjalankan aktivitas diatasnya - Kemudahan untuk dibagi - Pemeliharaan dan perawatan - Peraturan pemerintah yang terkait dengan pembatasan luas kepemilikan lahan f. Ketinggian dari Paras Jalan (elevasi) i. Memiliki elevasi lebih tinggi 1m dari paras jalan. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 8a. ii. Memiliki elevasi lebih rendah 1m dari paras jalan. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 8b. Pada umumnya dapat memiliki keunggulan dan kelemahan dari segi view, bebas banjir dan optimalitas basement. g. Lebar sisi Depan (Frontage) i. Memiliki lebar sisi depan bidang jauh lebih besar dibandingkan rata-rata lebar sisi depan sekitar. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 9a. ii. Memiliki lebar sisi depan jauh lebih kecil dibandingkan rata-rata lebar sisi depan sekitar. Contoh gambar dan analisis penyesuaian sebagaimana lampiran 9b. Pada umumnya dapat memiliki kelemahan dan keunggulan dari segi: - Kenampakan (View) - Potensi pendapatan - Optimalisasi pengembangan h. Kondisi tanah lain yang menurut pertimbangan penilai perlu diperlakukan khusus apabila ditinjau dari faktor-faktor selain butir (2.a) sampai dengan butir (2.g). Pertimbangan penilai tersebut harus dijelaskan seperlunya secara tertulis pada bagian bawah Formulir Analisis Nilai Indikasi Tanah yang Memiliki Ciri Spesifiki sebagaimana Lampiran 2. 3. Sehubungan butir (1) sampai dengan (2) diatas, maka perlu disusun pedoman pembentukan/penyempurnaan ZNT/NIR atas bumi yang memiliki ciri spesifik sebagai berikut: a. Mengacu pada Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor : SE-25/PJ.6/2006 tanggal 20 Juli 2006 tentang Tata Cara Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR. Analisis penyesuaian (adjustment) menggunakan Formulir Analisis Nilai Indikasi Tanah yang Memiliki Ciri Spesifik sebagaimana Lampiran 2. b. Data pembanding yang dipergunakan dalam penentuan ZNT/NIR atas objek pajak bumi/tanah yang memiliki ciri spesifik menyerupai karekteristik objek yang dinilai dari faktor kawasan yang sejenis dan setidaknya dari sisi jenis penggunaan bangunan (JPB) maupun karakteristik fisik (antara lain bentuk, jenis tanah, luas tanah, ketinggian dari paras jalan, lebar sisi depan, dan ketersediaan sarana & prasarana, dan lain-lain) c. Sehubungan tidak semua bumi/tanah yang memiliki ciri spesifik belum semua dapat diidentifikasi satu persatu, maka contoh gambar dan analisis penyesuaian dalam lampiran 3 sampai 9 bersifat fleksibel dan hanya berfungsi sebagai pedoman. Contoh gambar, tanda (+/-) dan besaran penyesuaian (adjustment) dapat dikembangkan dan sepenuhnya menjadi kewenangan penilai sesuai dengan kondisi riil/lapangan, pengetahuan, keahlian dan pengalaman penilai, namun harus dilengkapi dengan penjelasan dasar pertimbangan seperlunya secara tertulis pada bagian bawah Formulir Analisis Nilai Indikasi Tanah yang Memiliki Ciri Spesifik sebagaimana Lampiran 2. Mekanisme penentuan besaran penyesuaian (adjustment) mengacu pada SE-55/PJ.6/1999 tanggal 31 Agustus 1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR. d. Penentuan hasil penilaian bumi/tanah: i. apabila diperoleh nilai indikasi tanah yang selisihnya terhadap NIR kurang dari 10%, maka yang digunakan adalah NIR; ii. apabila diperoleh nilai indikasi tanah yang selisihnya terhadap NIR lebih atau sama dengan 10%, maka nilai indikasi tanah tersebut dijadikan dasar ketetapan PBB objek pajak yang dinilai dan harus diberikan kode ZNT tersendiri untuk objek yang dinilai. e. Standar Biaya pelaksanaan pembentukan/penyempurnaan ZNT/NIR atas bumi/tanah yang memiliki ciri spesifik sebagai berikut: i. Objek Pajak Standar Untuk bumi/tanah kosong dan/atau bumi yang dikembangkan/dibangun mengacu pada Lampiran 10 (Standar Biaya Pelaksanaan Kegiatan Analisis dan Penyempurnaan ZNT/NIR) Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-15/PJ.6/2006 tanggal 17 April 2006 tentang Perubahan Standar Biaya Pelaksanaan Kegiatan Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data SISMIOP Sebagaimana Diatur dalam Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-533/PJ/2000 Tanggal 20 Desember 2000. ii. Objek Pajak Non Standar a) Untuk bumi/tanah kosong mengacu pada lampiran 1. b) Untuk bumi/tanah yang dikembangkan/dibangun, karena dalam pelaksanaannya menjadi bagian yang tidak terpisahkan dengan pelaksanaan penilaian individual sebagaimana butir 4.III diatas, maka keseluruhan biayanya mengacu pada standar biaya pelaksanaan penilaian individu lampiran 11 (Standar Biaya Penilaian Individu) Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-15/PJ.6/2006 tanggal 17 April 2006 tentang Perubahan Standar Biaya Pelaksanaan Kegiatan Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data SISMIOP Sebagaimana diatur dalam Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-533/PJ/2000 Tanggal 20 Desember 2000. f. Analisis pembentukan/penyempurnaan ZNT/NIR atas bumi yang memiliki ciri spesifik untuk objek pajak non standar menjadi bagian tidak terpisahkan dengan pelaksanaan penilaian individual, yang sistematika pelaporannya mengacu pada Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak nomor SE-41/PJ.6/2000 tanggal 22 September 2000 tentang Penyusunan Laporan Penilaian. g. KPP Pratama/KPPBB diminta untuk menginventarisir dan aktif menyampaikan hasil pembentukan/penyempurnaan ZNT/NIR untuk bumi yang memiliki ciri spesifik di wilayah kerja masing-masing ke Direktorat PBB & BPHTB, KPDJP cq Subdit Penilaian, dengan melampirkan data-data pendukung (denah lokasi OP, data pembanding serta analisis penilaian) untuk dijadikan bahan penyempurnaan pedoman ini di masa mendatang. h. Dengan berlakunya Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak ini, maka Surat Edaran lain yang mengatur hal sejenis dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan Surat Edaran ini. Demikian disampaikan untuk dapat dilaksanakan dengan sebaik-baiknya. DIREKTUR JENDERAL, ttd, DARMIN NASUTION 2009/8/31 Oka Widana <oka.wid...@indosat.net.id <mailto:oka.widana%40indosat.net.id> > > > > Mungkin ada diantara rekan yg bekerja di Ditjen pajak atau mungkin Pemda > bisa menjelaskan bagaimna car amereka menentukan NJOP ini. Kenapa disuatu > daerah harga tanha dan bngunan bisa berbeda di daerah lain. Saya mengerti > bahwa jawabannya terletak pada nilai ekonomis tanah/bangunan dikaitkan > dengan perkembangan ekonomi setempat. Tapi ini karena ukurannya tak jelas, > maka penjelasan semacam diatas tak sepenuhnya dapat diterima. > > Misalnya di daerah Bintaro Jaya. > > Setiap kawasan atau Sektor memiliki harga PBB yang bervariasi. Katakanlah > terkait dengan harga jual pengembang ketika pertama kali dibangun, tapi > mengingat kawasan perumahan ini mengunakan fasilitas yg sama, jalan yang > sama, mestinya kalo ada perbedaan dalam kurun waktu tertentu satu dengan > yang lain akan tak berbeda jauh. Misalnya natara River Park (Sektor7) dan > Sektor 6, saya kira berbeda harga NJOP diantara keduanya. Contoh yg lebih > nyata perbedaan anatara Pondok jaya, yg ada di antara Sektor 3A dan Sektor > 5, NJOPnya niscaya terpaut jauh dengan Sektor 5 maupun Sektor 3A (CMIIW) > > Apatah lagi, kalo NJOP Bintaro Jaya dibandingkan dengan perumahan yg > developernya non PT. Pembangunan Jaya, yang merupakan kompleks2 satelit > disekitar Bintaro jaya, NJOPnya bisa Cuma ΒΌ daripada yg di Bintaro Jaya. > > Disatu sisi PBB yg kita bayarkan akan lebih murah, karena NJOP kecil. Namun > harga pasaran (market value) aktiva itu juga dengan sendirinya juga lebih > rendah. > > Salam, > > [Non-text portions of this message have been removed] [Non-text portions of this message have been removed]
