Dear all. Ciri-ciri kawasan permukiman yang rawan alih fungsi ke komersial adalah : 1. Lokasinya "Central Place", yaitu lokasi relatif berada "di tengah" dari kawasan perumahan di sekitarnya. Jadi bukan lokasi relatif "di pinggir". 2.Berada di jalan umum utama yang terusan, atau menghubungkan dua atau lebih kawasan-kawasan lain. Klas jalan minimal Lokal Sekunder. 3. Ada embrio kegiatan komersial, misalnya ada mal, atau swalayan. 4. Pertumbuhan ekonomi (bukan pertumbuhan penduduk) cukup tinggi, kira-kira lebih dari 6%. Dari semua faktor-faktor tersebut, kayaknya faktor kedua, yaitu fungsi jalan, adalah faktor yang paling menentukan. Coba misalnya dibuat jalan buntu sehingga fungsi sekundernya hilang, maka kemungkinan besar alih fungsi tidak akan terjadi.
Tapi bagi kawasan yang sudah terlanjur berkembang dan mulai didominasi komersial, maka hampir tidak mungkin menghentikannya (tidak mungkin menutup jalan begitu saja). Cara insentif maupun disinsentif tidak akan mampu membendung alih fungsi karena nilai insentif yang diberikan masih kalah dengan "market value" ataupun disinsentif sebagai penalti masih lebih rendah dari "gain" yang diperoleh. Pelibatan masyarakat setempat penting, tetapi kecenderungan akan berpihak pada alih fungsi (kecuali masyarakat pemerhati heritage) daripada mempertahankannya. Sekarang tinggal bagaimana persepsi Daerah terhadap fenomena alih fungsi ini, apakah mengikuti dinamika saja, artinya akan mengalihfungsikan saja sebagaimana adanya, ataukan mempertahankannya. Cara pertama, yaitu mengalihfungsikan, caranya sangat gampang dengan memutihkan saja; tetapi cara mempertahankan, maka mau tak mau Daerah harus menguasai tanah kawasan yang mau dipertahankan dengan cara membeli. Contohnya di Denpasar, untuk mempertahankan sawah yang ada di tengah kota, maka tanah pertanian itu sudah dibeli oleh Daerah. Dengan demikian tanah sawah yang berada di kota itu bisa tetap dipertahankan. Begitu juga bila Daerah ingin membuka Ruang Terbuka Hijau yang masih dimiliki pribadi, atau melestarikan bangunan-bangunan sejarah, ya harus membelinya (sebagaimana yang diusulkan oleh Dwiagus dan Risfan). Masalahnya apabila perubahan fungsi itu terjadi pada suatu kawasan yang luas dan sangat progresif, maka cara penguasaan tanah dengan membeli tidaklah mungkin, contohnya Kemang dan kawasan-kawasan lain di Jakarta. Jadi, suka tidak suka, ya harus diputihkan. Diskursus tentang Kemang ini dan kaitan dengan RTR memang soal keteknikan pendekatan penataan ruang pada kawasan yang sangat cepat berkembang. Sebagian teman-teman menganjurkan agar RTR diubah saja sesuai dengan dinamika, sebagian berpendapat semua dipulangkan pada kehendak masyarakat saja, dan sebagian kecil mengusulkan dengan cara mempertahankan melalui mekanisme insentif dan disinsentif. Dari semua pendapat itu, persoalan yang belum terjawab adalah apakah "blue print" semacam Zoning Regulation itu perlu bagi kawasan yang begitu cepat berkembang, kalau toh nantinya diputihkan juga. Saya dulu pernah melontarkan bahwa RTR bagi kawasan kota itu ibaratnya baju.. Kalau kota yang lambat pertumbuhannya, maka RTR bagi kota bersangkutan seperti baju kedodoran. Akhirnya baju itu tak sempat dipakai karena kedodoran.. Sebaliknya bagi kota yang begitu cepat perkembangannya, maka RTR bagi kota macam ini seperti baju kekecilan. Dipakai, tapi nggak lama karena kemudian kekecilan dan tidak bisa dipakai lagi. Pada akhirnya RTR hanya cocok bagi kota yang pertumbuhannya sedang-sedang saja. Jadi bagi kota-kota besar yang pertumbuhan cepat, maka penataan ruangnya tidak dengan cara pen-zoning-an, tetapi dengan pendekatan lain, misalnya pendekatan manajemen ruang dan teknik-teknik ke-engineering-an yang memadai. Thanks. CU. BTS. --- On Fri, 3/20/09, Risfan M <[email protected]> wrote: From: Risfan M <[email protected]> Subject: RE: [referensi] KEMANG, AKHIRNYA... To: [email protected] Date: Friday, March 20, 2009, 5:44 AM Pak Ibn, Ayo maju terus....? Bade kamana Kang? Kata ustadz, "umat mundur karena meninggalkan Kitab Suci." maka Penataan Ruang (saya tidak bilang Planner) mundur karena "meninggalkan UUPR". Jelas amanatnya musti menangani "perencanaan, pemanfaatan, pengendalian" , tapi selama ini yang digarap baru "perencanaan" . Aspek intervensi pemanfaatan, aspek pengendalian belum tergarap dengan memadai. UUPR mengamanatkan 3 bentuk intervensi: LAW ENFORCEMENT, INVESTASI Pemerintah (pembangunan sarana, prasarana), INSENTIF/DISINSENTI F. (1) LAW ENFORCEMENT, atai police power, ini mengandalkan instrumen hukum. Pertanyaannya: siapkan dasar-dasar, argumentasi hukum dari zoning dan rencana detailnya? Bagaimana kalau yang kita bilang 'pelanggar' juga pakai lawyer dan planner. (2) INVESTASI, atau eminent domain, oleh pemerintah atau yang disponsorinya.. Pada zaman Ali Sadikin struktur kota Jakarta terbentuk karena pembangunan struktur jalan utama kota dan pusat-pusat seperti Blok M, Jatinegara, Glodok, Grogol, dst. Saat ini bagaimana RTRWK menjawab kebutuhan dinamika ekonomi/sosial penduduk? Dihadapkan pada realita pertumbuhan spontan karena desakan ekonomi masyarakat. Bagaimana respons pemkot? (3) INSENTIF/DISINSENTI F. Apa insentif bagi pemilik rumah dan kavling di jalan utama yang disebut. PBB naik terus. Kalau dia harus mengkonservasi struktur, menjaga halamannya yang hijau, sesuai RTRWK. Oleh pemerintah dia justru "dihukum" dengan PBB yang super tinggi. Maka saat ada tawaran buka toko, dibukalah, mungkin kongsi. Setidaknya untuk bayar PBB Sudah waktunya kita menggarap dimensi PEMANFAATAN dan PENGENDALIAN, serta mencari formula PERERENCANAAN kawasan super dinamis. Sebaiknya tidak digunakan istilah fatalistik: apa gunanya RTRWK (BTS), atau tata ruang melawan "mekanisme pasar". Tapi mencari solusi dengan menerapkan UUPR secara lebih lengkap. Damai di bumi, Risfan Munir From: Ibnu Taufan <itau...@gmail. com> Sent: Friday, March 20, 2009 7:43 AM To: refere...@yahoogrou ps.com Subject: Re: [referensi] KEMANG, AKHIRNYA... Pak ImanSoed dan Pak BTS, Sesungguhnya ketidak berdayaan pemda/pemkot itu yg akhirnya memilih menggunakan regulasi lokal seperti di Kemang dll itu... Padahal bisa jg terapkan regulasi dgn muatan disinsentif : retribusi khusus yg progresif (mis, sbg traffic generator, etc), atau masa berlaku ijin khusus max 5 thn dgn perpanj max 1 x setelah itu kembali ke peruntukan asli... Kalau gak keliru khan ada HO, setiap ijin domisili hrs ada persetujuan tetangga kiri kanan depan belakang (yg terkena dampak lgsg) .. Apakah ketidakberdayaan itu krn lemahnya pengawasan, atau mudahnya "disesuaikan" asal ada "pengertian" ... Khan DKI-J sdh ada Dinas Tata Ruang (dinas tata kota masih ada ngga ya ?) .. TAPI...pak Iman dan pak Tata, kecenderungan yg berkembang di Kemang, sedikit di Senopati, Bintara/Mongonsidi, RadioDalam ... meski tdk nyaman lingkungannya (sering kebagian padatnya traffic), bagi pemilik lahan/persil sungguh menggiurkan ..lha persil 500 m (rumah sdh 15 thnan) ada yg mau beli sd 23 M ...! Jangan2 pejabat yg tak berdaya mengendalikan menggilanya penetrasi keg komersial itu sdh punya 2-3 persil dikawasan2 itu ..lha saya tahu secara dekat ada mantan pejabat eselon 2 di DKI-J punya 5 persil di Kebayoran pada lokasi2 premium ... JADI ..cape juga yaa berpikir rasional dgn pengaturan yg bertujuan mulia, konsep2 tata kota yg hebat ..karena pejabat memilih untuk terus "tidak berdaya" .... Ayo terus maju ..;angan cuma "the view, the proud, that's all the planner" ... Have a nice weekend, Wassalam, IT IBNU TAUFAN, Jakarta Selatan, Indonesia Sent from my BlackBerry® powered by Sinyal Kuat INDOSAT From: isoedradjat@ yahoo.com Date: Thu, 19 Mar 2009 22:45:41 +0000 To: <refere...@yahoogrou ps.com> Subject: Re: [referensi] KEMANG, AKHIRNYA... Pak BTS. Ada dua hal yg ingin saya sampaikan. 1. Kemang, Dago dan Darmo dan lainnya adalah produk regulasi lama, seharusnya tdk terjadi dgn produk hukum yg baru yg baru seumur 2 tahun. Pemda sudah tdk mampu lagi mendirikan benang kusut dan basah, sehingga melakukan pemutihan, walaupun di UU yg baru tdk menghendaki pemutihan. 2. Perlu diingat bahwa Rencana Tata Ruang adalah perbuatan melawan kekuatan pasar. Ini terus terang yg paling saya khawatirkan, mampukan teman2 membuat produk hukum RTRW yg prudent yg betul2 menjadi landasan delik hukum yg kuat. Jangan terjadi seperti Kemang, Dago, Darmo dan lainnya. 3. Saya melihat, teman2 ini masih menyusunnya secara ringan2 saja, anggap enteng padahal nanti mempunyai konsekwensi hukum yg berat. Tabek Morning. Powered by Telkomsel BlackBerry® From: btsamia...@yahoo. com Date: Thu, 19 Mar 2009 07:56:36 -0700 (PDT) To: <refere...@yahoogrou ps.com> Subject: [referensi] KEMANG, AKHIRNYA.. Dear all. Jakarta, KOMPAS 18 Maret 009: Pemerintah Provinsi DKI Jakarta mengubah peruntukan lahan di kawasan Kemang, Jakarta Selatan, dari untuk permukiman menjadi komersial. Bangunan-bangunan toko, restauran, kafe, dan hotel yang semula melanggar peruntukan lahan akan diberi izin operasi resmi dengan berbagai syarat. ...... Fenomena yang sama sudah terjadi di kawasan Dago Bandung dan kawasan-kawasan elit lama yang lain. Ini juga terjadi di kawasan Dharmo Surabaya, atau juga mulai mengancam kawasan Diponegoro Medan. Di Jakarta sendiri yang akan mengalami nasib yang sama antara lain kawasan Menteng dan kawasan Kebayoran Baru, dan nantinya juga kawasan Pondok Indah walaupun sudah ada kesepakatan warga untuk tidak mengalihfungsikan. Juga menyusul kawasan-kawasan strategis lainnya. Waktu yang akan membuktikan nanti. Mengacu pada berbagai peristiwa tersebut, menjadi pertanyaan, apa fungsi RTRWK yang mengatur peruntukan permukiman kalau nantinya toh akan berubah menjadi non-permukiman? Kalau taat azas terhadap UUPR 26/2007, pasal 61 dan 69, seharusnya para pelaku peralih fungsi tersebut, baik pihak masyarakat ataupun aparat diberi sanksi pidana dengan denda paling banyak Rp 500 juta. Tapi apa nyatanya? Pemda sendiri malah memutihkan peralihan fungsi tersebut dan malahan meresmikan alih fungsi sesuai dengan fungsi yang baru (fungsi komersial). Kalau begini, kembali pada pertanyaan awal, apa manfaat RTRWK yang begitu kuat legal basisnya itu kalau toh hanya mengikuti saja apa yang terjadi. jadi apa maksud pengaturan dengan segala nama keren Zoning Regulation kalau nggak mangkus (efektif) akhirnya? Mohon pencerahan kalau ada? Baiknya bagaimana sih? Thanks. CU. BTS.
