Belakangan ini sulit cari lokasi di Jakarta yang harga tanahnya bisa naik gila-gilaan kayak dulu lagi. Harganya sudah ketinggian, contoh: kawasan Kelapa Gading. Tapi tetap ada harga miring kalau rajin cari info ke agen property. Kalau gak dapet harga BU, forget it.
Yang secara umum masih berkembang malah di "pinggiran", antara lain, BSD City. Soalnya peluang pengembangannya masih besar. Sebentar lagi mereka akan mulai garap kawasan CBD-nya. BCA lagi bangun satu menara di situ. Investasi property di BSD City kayak di Kelapa Gading tempo doeloe. Sangat menjanjikan. Kalo gak salah naiknya minimal 15 - 20% per tahun. Waktu baru diambilalih Sinar Mas malah bisa 50%. Tentu saja kudu pilih lokasi/cluster yang bagus. Lokasi-lokasi yang kecipratan proyek jalan tol juga naik luar biasa. Tapi sekarang sudah ketinggian dan agak gambling/spekulatif. Untuk property apartemen saya nggak begitu tahu. Cuman denger-denger kalo mau investasi apartemen yang kelas atas sekalian di kawasan segitiga emas. Penyewanya berani bayar mahal sehingga 5 - 10 tahun bisa breakeven. CMIIW. RW From: obrolan-bandar@yahoogroups.com [mailto:[EMAIL PROTECTED] On Behalf Of rudd haas Sent: 14 Juni 2008 20:38 To: obrolan-bandar@yahoogroups.com Subject: RE: [obrolan-bandar] Re: Property VS Inflasi di Indonesia Sharing aja, saya juga dulu beli rumah, iseng aja, cuma ingin invest, maklum dulu dapatnya murah klarena lelangan. sewa untuk perumahan itu emang sekitar 3-5 % dari nilai objectnya (mungkin ga ada artinya mungkin buat yang biasa invest di bursa). apakah harganya selalu pasti naik??? belum ytentu juga, karena amat tergantung dari lokasi. untuk lokasi yang tidak startegis, kemungkina besar harga nya akan stagnan ( ini artinya secara absolut nilai nya malah turun di gerogoti inflasi, coba compare dengan nilai emas saja gampangnya ) Masalah utama investasi properti langsung itu adalah likuiditas nya. Untuk jual lagi untuk cash out tidak gampang, butuh 3-6 bulan, kalau pun lewat brokerage. kalau mau jual cepat mungkin harus kasih discount 20-40% baru banyak yang tertarik. belum urusan dengan pajak, notaris, dll Untuk apartment buat invest buat invest, memang biasanya sekitar rate sewa sekitar 8-12%/tahun. Tapi sekarang supply melimpah, belum lagi udah mulai muncul apartement bersubsisi. Sebagai gambaran, misalnya apt taman rasuna, banyak yang udah kasih discount untuk sale. rate sewa nya juga banyak yang udah kasih discount lumayan --- On Sat, 6/14/08, Cleopatras Cat <[EMAIL PROTECTED]> wrote: From: Cleopatras Cat <[EMAIL PROTECTED]> Subject: RE: [obrolan-bandar] Re: Property VS Inflasi di Indonesia To: obrolan-bandar@yahoogroups.com Date: Saturday, June 14, 2008, 6:47 PM harus sangat selektive memilih objects nya jika memang niat invest di property. beberapa contoh nyata: Lindeteves [anno 2004: 221,83 jt 1st Fl. 6,6 m2] sekarang berapa tuh market price nya? kosong melompong. rame sun city nya. kios mah merana. harganya sudah min 30% sampai 40%. mungkin akan membaik jika Mandala jadi masuk. baru sebatas kasak kusuk. sama seperti di BEI. lebih extrem dari itu banyak. WTC Mangga 2 [anno 2002: 354,47 jt GF 8,02 m2]. sekarang separo jg orang masih mikir tuh buat invest di sana. saya kenal 1 orang. investiert sampai 11 kios. duit jadi pasir sekarang. contoh yg sebaliknya jg ada. ITC Ambassador. dulu mayan memble. 300 jt an jg orang lepas. sekarang yg GF tanya tuh berapa. ada yg dah 1 M an. apalage yg deket deket Rolltreppe. tangga jalan. ada lokasi yg bikin cuan. ada yg sebaliknya. tanya: kenafa? liat siapa di balik nya. WTC Mangga Dua itu contoh nyata. selain itu ada Faktor external lain di luar kuasa kita. contoh: Saphire Square di Yogya. yg UG / Upper Ground nya 7,72 m2 beli 282,36 jt. sekarang 150 jt an baru orang pikir pikir buat ambil. apa Saphire jelek? orang Yogya di OB mungkin tau. abis gempa pada ngacir orang dari sono. sekarang sepi pisan. di GF seh masih kadang ada acara buat rame rame. makin ke atas wah. jadi harus betul betul selektive. itu kalo mau main kios. tanah? sama aja. pratiin KDB nya. KLB nya. jangan napsu sama objects yg murce murce. tanya di tata kota. ke depan nya Plan nya gimana. kena potong jalan? jangan jangan fasum. et cetera. Zertifikate komplett? girik haram hukumnya. sebaiknya jangan beli kav dengan girik. murah di awal, susah berikutnya. buat apa? kaya di saham aja. ngapain beli SIPD kalo ada POLY. hehehe eh bercanda ya. maap. maap ;-) yg harus dipratiin jg. misalnya mau invest di kavling terutama yg value nya mayan gede. make sure mau dijual berikut PT atawa pribadi. ga semua orang mau beli berikut PT. investieren di Appartment sama jg. selektive lha memilih. sudah betul betul terlalu banyak. supply betul betul bejibun. liat location tentunya. & yg menurut hemat saya sangat penting selektive pilih siapa dibaliknya. contoh: GPRA. pandai membangun. tapi setelah itu? wew ;-) kalo invest di rumah untuk sewa menyewa hanya berlaku untuk daerah daerah yg memang selalu 'in'. ini kalo bicara mau cuan lumayan. contoh: Kemang. soal beli rumah pake kreditan. jgn tergiur KPR murce di awal [fix]. abis itu flat. nah di sini kan pertanyaan nya. sanggup ga? BCA di 9,99% an ya kalo ga salah sekarang. NISP 9,75% an atawa 9,5% an? saya lupa persisnya. pratiin di plot buat setaon apa 3 taon. trus kalo mau invest di gudang gudangan jg bisa mayan cuan. asal location strategisch. contoh: RE Martadinata. deket port orang suka. forwarder pada napsu ngambilin di sono. tapi ati ati. ga selalu berarti membeli adalah memiliki. ada jg yg artinya 'dipinjemin' . jadi misalnya saya invest di gudang dengan maksud untuk dijual lg. nanti oleh pihak dev nya saya bukan pemilik dalam arti pemilik. tapi yg berhak atas tanah dan bangunan di tempat gudang itu berdiri. nah kalo dijual lg namanya bukan jual beli. tapi perjanjian pengalihan hak atas tanah dan bangunan. objects seperti contoh terahir biasanya terjadi buat kavling yg dimiliki oleh salah satu dari angkatan. kav itu di 'kerjasama' kan dengan pihak pengelola untuk di 'jual' tapi bukan dijual sepenuhnya. caranya ya pake PPHTB. legal kok. semoga bermanfaat buat yg pengen invest di property. selain di BUMI hehe yg penting: jadi duit. --- Kabu Nusi <[EMAIL PROTECTED] com> schrieb am Fr, 13.6.2008: Ricky Wakiman <ricky.wakiman@ yahoo.co. id> wrote: Biasanya nyewain rumah dapetnya cuman sekitar 4 - 5%. Kalo ruko atau kios di ITC bisa lebih gede, di atas 10%. RW From: obrolan-bandar@ yahoogroups. com [mailto:obrolan- [EMAIL PROTECTED] ps.com] On Behalf Of Susah Sih Sent: 13 Juni 2008 0:49 To: obrolan-bandar@ yahoogroups. com Subject: [obrolan-bandar] Re: Property VS Inflasi di Indonesia Property di Indonesia yg diambil berdasarkan Survei Harga Properti Residensial http://www.bi. go.id/web/ id/Riset+ Survey+Dan+ Publikasi/ <http://www.bi.go.id/web/id/Riset+Survey+Dan+Publikasi/Hasil+Survey/> Hasil+Survey/ menunjukkan bahwa property juga tetap tergerus inflasi karena kenaikan harga rata2x property secara nominal tidak melampaui laju inflasi di Indonesia. Alhasil perkembangan "real" dari investasi properti justru MINUS seperti terlihat dalam grafik ini. http://www.globalpr opertyguide. com/real- estate-house- <http://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/I> prices/I Jadi sebenarnya investasi properti di Indonesia pada umumnya tidak terlalu baik. Jadi bagaimana supaya untung dalam investasi properti di Indonesia. Belilah dengan kredit, terutama jika suku bunga rendah, ini akan sangat menguntungkan. Dengan kredit, modal sedikit dapat di leverage untuk mempertajam keuntungan. Membeli properti dengan tunai keras adalah sangat salah. Jadi lebih baik jika ada cukup uangpun, tunainya lebih baik di investasikan di pasar modal/saham misalnya. Hal lain yg dapat menguntungkan untuk properti yaitu dengan menyewakan properti tsb. Khusus utk hal ini yang menguntungkan misalnya membeli apartemen yg tidak terlalu mahal dan menyewakannya setinggi-tingginya. Seperti tercantum dalam data ini: http://www.globalpr opertyguide. com/Asia/ Indonesia/ <http://www.globalpropertyguide.com/Asia/Indonesia/Rental-Yields> Rental-Yields Tapi pada kondisi oversupply saat ini, membeli apartemen juga ber- resiko karena selain susah mendapatkan tenant kemungkinan beli apartemennya hanya setengah jadi/beli gambar saja. Jika memiliki rumah yg nilai pasarnya Rp5M (USD537,634) tapi disewa hanya USD2000/bulan ya ini rugi jelas karena USD2,000 x 12/USD537,634 hanya 4.46% rental yieldnya per tahun. Lebih baik rumah ini dijual lalu diinvestasikan di pasar modal. Bahkan dibelikan Obligasi Rekap jangka 4 thn jatuh tempo juga lebih untung dengan yield 13% per tahun (belinya melalui reksadana gebyar jadi tidak kena pajak 20%). Janganlah membeli properti hanya melihat inflasi yg sekejap saja ini. Karena membeli properti perlu memiliki horizon investasi yg sangat panjang. Dan lokasipun akan berubah. Orang yg dahulu membeli properti di daerah hayam wuruk dan gajah mada di kota Jakarta sebenarnya telah merugi secara besar karena harga real properti di daerah sana telah turun drastis dikarenakan pusat bisnis Jakarta telah pindah ke Selatan. Sekarang pun tetap menjadi pertanyaan apa yg akan terjadi dengan kota Jakarta, lebih2x dengan pemberitaan Bank Dunia dengan akan tenggelamnya kota Jakarta pada thn 2025. Semoga membantu. --- In obrolan-bandar@ <mailto:obrolan-bandar%40yahoogroups.com> yahoogroups. com, "Irawan Sudarman" <[EMAIL PROTECTED] .> wrote: > > Para pengunjung warung OB yang setia, > > Saya berencana berinvestasi pada property (rumah tinggal). > Mengingat harga minyak yang naik terus, BBM yang akan dinaikkan sehingga > inflasi yang semakin besar, > apakah ini saat yang tepat untuk masuk ke investasi property ? Atau > sebaiknya tunggu dulu ? > > Apakah harga (barang) rumah akan naik karena inflasi atau sebaliknya malah > turun mengingat orang memprioritaskan kebutuhan hidup ? > > Mohon masukannya. > > Terima kasih > _____ Gesendet von Yahoo! Mail <http://us.rd.yahoo.com/mailuk/taglines/isp/control/*http:/us.rd.yahoo.com/e vt=52427/*http:/de.overview.mail.yahoo.com> . Dem pfiffigeren Posteingang.
