contoh sukses ala KG cukup langka. yg biasa terjadi adalah rame rame membangun.
promosi jor jor an. cepet cepet jualan. banyak yg niat nya emang invest kecele
karena setelah real kok tidak seindah iklan nya ya. tidak selalu salah
location. banyak pengembang yg memang ga punya niat untuk mengembangkan bener
bener. niatan asal abis cepet.
property mengerikan?
ngga jg. sama kaya di saham aja. yg terpenting jg asal comot. banyak orang mau
invest maen di ruko dengan pikiran sederhana. beli murah dengan harapan jual di
harga setinggi tingginya di kemudian hari. padahal kalo mau cape cape dikit
pratiin dulu kiri kanan nya. ya 2 blok ke kiri 2 blok ke kanan. samping samping
nya. depan belakang. ada apaan di daerah itu. kalo misalnya kita pratiin dah
ada 3 atawa 4 Banken di sono pratiin Bank apa yg belum terwakilkan. nah cape
cape dikit hunting ruko yg mo dijual di sono. jelek dikit gpp malah bagus buat
bargain harga sama ownernya. jadi ada alasan lha beli di harga mendekati itung
tanah. kalo ruko sudah menjadi milik jgn ragu ragu menawarkan kepada Bank tadi.
asal tau aja Bank rata rata adalah buyer yg baik. apalage jika tau wew sudah
ada 3 saingan di daerah itu tapi mereka kok belum ada. bikin surat penawaran
berikut specs area. niscaya akan mendapat sambutan positive.
jadi yg penting jg sebelum niat invest tentuin mo maen nya di mana. kalo di
residential ya hunting nya rumah, apt, kondo, townhouse. kalo lebih suka invest
di industrial ya cari nya Fabrik, warehouse, perkebunan. kalo daerahnya lebih
mendekati ke daerah pecinan, commercial, ga terlalu ke pinggiran pisan, ya maen
di ruko, rukan, perkantoran. selain itu ya ada land buat yg suka kav, atawa
villa yg masuk ke resort.
yg ditulis Pak RH kalo kendala investasi di property tuh Charakteristikum nya
ga liquid tepat. selain ga liquid, harus diperhatikan legal complexity nya.
ngurusin SHM, HGB, HGU et cetera membutuhkan waktu & biaya yg ga sedikit. belum
lg soal yg banyak dijumpai kalo beli kav apalage mayan gede. coba aja ga
dibangun tuh kav ga lama lg banyak yg nungguin. bangun bedeng. satu dua lama
lama banyak. ngusirnya perlu duit & ga jarang kudu pake jasa setrip setrip an.
semakin gede tanah kita, semakin bagus daerahnya, makin besar Energie yg kita
perlukan buat ngosongin kalo dah sempet ditongkrongin orang orang.
belum lg Mafia tanah yg banyak sliweran. kaya D Sitorus di Jakarta yg selain
nyumbang kiri kanan inklusive rumah ibadah tapi jg nyaplokin kav orang lain
dengan Zertifikat aspal.
kok bisa punya Zertifikat ya. hahaha apa yg ga mungkin di negriku tercinta ini?
selain itu semua, kudu dipratiin jg kalo mo invest di property segala sesuatu
yg berhubungan dengan object yg ditaksir. contoh: GSB nya, cocok ga garis batas
/ struktur bangunan nya, trus garis batas kavling dengan jalan [GSJ], selain
itu luas max bangunan yg bole dibangun, KLB, et cetera kudu jelas dulu.
jangan sampe beli dulu baru tau. wah. bisa bodong kalo mau invest. kalo soal
IMB tidak sesuai dengan real nya pada umumnya dah 'normal' di sini, tapi kalo
kita beli 1 object, contoh: rumah yg IMB nya beda jauh banget sama keadaan real
nya bakal refot kalo mo jual lg. banyak pembeli ngeper dengan perbedaan yg
terlalu menyolok. buntut nya kan kudu nyumpel orang tuh. kalo beda cuma 5% -
10% wajar wajar saja. tapi terkadang orang terkadang terlalu bernapsu membangun
tanpa mengindahkan IMB.
bakal mayan refot jualnya. kalo Notar / Notaris mah ga terlalu dipusingin.
banyak yg tutup mata.
begichu.
--- Ricky Wakiman <[EMAIL PROTECTED]> schrieb am Sa, 14.6.2008:
Von: Ricky Wakiman <[EMAIL PROTECTED]>
Betreff: RE: [obrolan-bandar] Re: Property VS Inflasi di Indonesia
An: obrolan-bandar@yahoogroups.com
Datum: Samstag, 14. Juni 2008, 15:14
Belakangan ini sulit cari lokasi di Jakarta yang harga tanahnya
bisa naik gila-gilaan kayak dulu lagi. Harganya sudah ketinggian, contoh:
kawasan Kelapa Gading. Tapi tetap ada harga miring kalau rajin cari info ke
agen property. Kalau gak dapet harga BU, forget it.
Yang secara umum masih berkembang malah di “pinggiran”,
antara lain, BSD City. Soalnya peluang pengembangannya masih besar. Sebentar
lagi mereka akan mulai garap kawasan CBD-nya. BCA lagi bangun satu menara di
situ. Investasi property di BSD City kayak di Kelapa Gading tempo doeloe.
Sangat menjanjikan. Kalo gak salah naiknya minimal 15 – 20% per tahun. Waktu
baru diambilalih Sinar Mas malah bisa 50%. Tentu saja kudu pilih lokasi/cluster
yang bagus.
Lokasi-lokasi yang kecipratan proyek jalan tol juga naik luar
biasa. Tapi sekarang sudah ketinggian dan agak gambling/spekulatif .
Untuk property apartemen saya nggak begitu tahu. Cuman
denger-denger kalo mau investasi apartemen yang kelas atas sekalian di kawasan
segitiga emas. Penyewanya berani bayar mahal sehingga 5 – 10 tahun bisa
breakeven. CMIIW.
RW
From: obrolan-bandar@ yahoogroups. com
[mailto:obrolan- [EMAIL PROTECTED] ps.com] On Behalf Of rudd haas
Sent: 14 Juni 2008 20:38
To: obrolan-bandar@ yahoogroups. com
Subject: RE: [obrolan-bandar] Re: Property VS Inflasi di Indonesia
Sharing
aja, saya juga dulu beli rumah, iseng aja, cuma ingin invest, maklum dulu
dapatnya murah klarena lelangan. sewa untuk perumahan itu emang sekitar 3-5 %
dari nilai objectnya (mungkin ga ada artinya mungkin buat yang biasa
invest di bursa). apakah harganya selalu pasti naik??? belum ytentu juga,
karena amat tergantung dari lokasi. untuk lokasi yang tidak startegis,
kemungkina besar harga nya akan stagnan ( ini artinya secara absolut
nilai nya malah turun di gerogoti inflasi, coba compare dengan nilai emas
saja gampangnya )
Masalah
utama investasi properti langsung itu adalah likuiditas nya. Untuk
jual lagi untuk cash out tidak gampang, butuh 3-6 bulan, kalau pun
lewat brokerage. kalau mau jual cepat mungkin harus kasih discount
20-40% baru banyak yang tertarik. belum urusan dengan pajak, notaris, dll
Untuk
apartment buat invest buat invest, memang biasanya sekitar rate
sewa sekitar 8-12%/tahun. Tapi sekarang supply melimpah, belum lagi udah
mulai muncul apartement bersubsisi. Sebagai gambaran, misalnya apt taman
rasuna, banyak yang udah kasih discount untuk sale. rate sewa nya juga
banyak yang udah kasih discount lumayan
--- On Sat, 6/14/08, Cleopatras Cat <cleopatras.cats@ yahoo.de>
wrote:
From: Cleopatras Cat <cleopatras.cats@ yahoo.de>
Subject: RE: [obrolan-bandar] Re: Property VS Inflasi di Indonesia
To: obrolan-bandar@ yahoogroups. com
Date: Saturday, June 14, 2008, 6:47 PM
harus sangat selektive memilih objects nya jika memang
niat invest di property.
beberapa contoh nyata: Lindeteves [anno 2004: 221,83 jt 1st Fl. 6,6 m2]
sekarang berapa tuh market price nya? kosong melompong. rame sun city nya.
kios mah merana. harganya sudah min 30% sampai 40%. mungkin akan membaik
jika Mandala jadi masuk. baru sebatas kasak kusuk. sama seperti di BEI.
lebih extrem dari itu banyak. WTC Mangga 2 [anno 2002: 354,47 jt GF 8,02
m2]. sekarang separo jg orang masih mikir tuh buat invest di sana. saya
kenal 1 orang. investiert sampai 11 kios. duit jadi pasir sekarang.
contoh yg sebaliknya jg ada. ITC Ambassador. dulu mayan memble. 300 jt an
jg orang lepas. sekarang yg GF tanya tuh berapa. ada yg dah 1 M an. apalage
yg deket deket Rolltreppe. tangga jalan.
ada lokasi yg bikin cuan. ada yg sebaliknya. tanya: kenafa?
liat siapa di balik nya. WTC Mangga Dua itu contoh nyata. selain itu ada
Faktor external lain di luar kuasa kita.
contoh: Saphire Square di Yogya. yg UG / Upper Ground nya 7,72 m2 beli
282,36 jt. sekarang 150 jt an baru orang pikir pikir buat ambil. apa Saphire
jelek? orang Yogya di OB mungkin tau. abis gempa pada ngacir orang dari
sono. sekarang sepi pisan. di GF seh masih kadang ada acara buat rame rame.
makin ke atas wah.
jadi harus betul betul selektive. itu kalo mau main kios.
tanah?
sama aja. pratiin KDB nya. KLB nya. jangan napsu sama objects yg murce
murce. tanya di tata kota. ke depan nya Plan nya gimana. kena potong jalan?
jangan jangan fasum. et cetera. Zertifikate komplett? girik haram hukumnya.
sebaiknya jangan beli kav dengan girik. murah di awal, susah berikutnya.
buat apa? kaya di saham aja. ngapain beli SIPD kalo ada POLY. hehehe eh
bercanda ya. maap. maap ;-)
yg harus dipratiin jg. misalnya mau invest di kavling terutama yg value nya
mayan gede. make sure mau dijual berikut PT atawa pribadi. ga semua orang
mau beli berikut PT.
investieren di Appartment sama jg. selektive lha memilih. sudah betul betul
terlalu banyak. supply betul betul bejibun. liat location tentunya. &
yg menurut hemat saya sangat penting selektive pilih siapa dibaliknya.
contoh: GPRA. pandai membangun. tapi setelah itu? wew ;-)
kalo invest di rumah untuk sewa menyewa hanya berlaku untuk daerah daerah
yg memang selalu 'in'. ini kalo bicara mau cuan lumayan. contoh: Kemang.
soal beli rumah pake kreditan. jgn tergiur KPR murce di awal [fix]. abis
itu flat. nah di sini kan pertanyaan nya. sanggup ga? BCA di 9,99% an ya
kalo ga salah sekarang. NISP 9,75% an atawa 9,5% an? saya lupa persisnya.
pratiin di plot buat setaon apa 3 taon.
trus kalo mau invest di gudang gudangan jg bisa mayan cuan. asal location
strategisch. contoh: RE Martadinata. deket port orang suka. forwarder pada
napsu ngambilin di sono. tapi ati ati. ga selalu berarti membeli adalah
memiliki. ada jg yg artinya 'dipinjemin' . jadi misalnya saya invest di
gudang
dengan maksud untuk dijual lg. nanti oleh pihak dev nya saya bukan pemilik
dalam arti pemilik. tapi yg berhak atas tanah dan bangunan di tempat gudang
itu berdiri. nah kalo dijual lg namanya bukan jual beli. tapi perjanjian
pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
objects seperti contoh terahir biasanya terjadi buat kavling yg dimiliki
oleh salah satu dari angkatan. kav itu di 'kerjasama' kan dengan pihak
pengelola untuk di 'jual' tapi bukan dijual sepenuhnya. caranya ya pake
PPHTB. legal kok.
semoga bermanfaat buat yg pengen invest di property. selain di BUMI hehe
yg penting: jadi duit.
--- Kabu Nusi <[EMAIL PROTECTED] com> schrieb am Fr,
13.6.2008:
Ricky Wakiman <ricky.wakiman@ yahoo.co. id> wrote:
Biasanya
nyewain rumah dapetnya cuman sekitar 4 – 5%. Kalo ruko atau kios di
ITC bisa lebih gede, di atas 10%.
RW
From:
obrolan-bandar@ yahoogroups. com [mailto:obrolan- [EMAIL PROTECTED] ps.com]
On Behalf Of Susah Sih
Sent: 13 Juni 2008 0:49
To: obrolan-bandar@ yahoogroups. com
Subject: [obrolan-bandar] Re: Property VS Inflasi di Indonesia
Property di Indonesia yg diambil berdasarkan
Survei Harga Properti Residensial
http://www.bi. go.id/web/ id/Riset+ Survey+Dan+ Publikasi/
Hasil+Survey/
menunjukkan bahwa property juga tetap tergerus inflasi
karena kenaikan harga rata2x property secara nominal tidak melampaui
laju inflasi di Indonesia. Alhasil perkembangan "real" dari
investasi
properti justru MINUS seperti terlihat dalam grafik ini.
http://www.globalpr opertyguide. com/real- estate-house-
prices/I
Jadi sebenarnya investasi properti di Indonesia pada umumnya tidak
terlalu baik.
Jadi bagaimana supaya untung dalam investasi properti di Indonesia.
Belilah dengan kredit, terutama jika suku bunga rendah, ini akan
sangat menguntungkan. Dengan kredit, modal sedikit dapat di leverage
untuk mempertajam keuntungan. Membeli properti dengan tunai keras
adalah sangat salah. Jadi lebih baik jika ada cukup uangpun,
tunainya lebih baik di investasikan di pasar modal/saham misalnya.
Hal lain yg dapat menguntungkan untuk properti yaitu dengan
menyewakan properti tsb. Khusus utk hal ini yang menguntungkan
misalnya membeli apartemen yg tidak terlalu mahal dan menyewakannya
setinggi-tingginya. Seperti tercantum dalam data ini:
http://www.globalpr opertyguide. com/Asia/ Indonesia/
Rental-Yields
Tapi pada kondisi oversupply saat ini, membeli apartemen juga ber-
resiko karena selain susah mendapatkan tenant kemungkinan beli
apartemennya hanya setengah jadi/beli gambar saja.
Jika memiliki rumah yg nilai pasarnya Rp5M (USD537,634) tapi disewa
hanya USD2000/bulan ya ini rugi jelas karena USD2,000 x 12/USD537,634
hanya 4.46% rental yieldnya per tahun. Lebih baik rumah ini dijual
lalu diinvestasikan di pasar modal. Bahkan dibelikan Obligasi Rekap
jangka 4 thn jatuh tempo juga lebih untung dengan yield 13% per tahun
(belinya melalui reksadana gebyar jadi tidak kena pajak 20%).
Janganlah membeli properti hanya melihat inflasi yg sekejap saja ini.
Karena membeli properti perlu memiliki horizon investasi yg sangat
panjang. Dan lokasipun akan berubah. Orang yg dahulu membeli properti
di daerah hayam wuruk dan gajah mada di kota Jakarta sebenarnya telah
merugi secara besar karena harga real properti di daerah sana telah
turun drastis dikarenakan pusat bisnis Jakarta telah pindah ke
Selatan.
Sekarang pun tetap menjadi pertanyaan apa yg akan terjadi dengan kota
Jakarta, lebih2x dengan pemberitaan Bank Dunia dengan akan
tenggelamnya kota Jakarta pada thn 2025.
Semoga membantu.
--- In obrolan-bandar@
yahoogroups. com, "Irawan Sudarman"
<[EMAIL PROTECTED] .> wrote:
>
> Para pengunjung warung OB yang setia,
>
> Saya berencana berinvestasi pada property (rumah tinggal).
> Mengingat harga minyak yang naik terus, BBM yang akan dinaikkan
sehingga
> inflasi yang semakin besar,
> apakah ini saat yang tepat untuk masuk ke investasi property ? Atau
> sebaiknya tunggu dulu ?
>
> Apakah harga (barang) rumah akan naik karena inflasi atau
sebaliknya malah
> turun mengingat orang memprioritaskan kebutuhan hidup ?
>
> Mohon masukannya.
>
> Terima kasih
>
Gesendet von Yahoo! Mail.
Dem pfiffigeren Posteingang.
__________________________________________________________
Gesendet von Yahoo! Mail.
Dem pfiffigeren Posteingang.
http://de.overview.mail.yahoo.com
