Pak Ekadj dan semua sahabat, values tersebut dalam pandangan para pengembang memang sama dengan terminologi "selling point", seperti yang pernah saya temukan di tahun 1996 ketika melakukan pengambilan data di sebuah real estate besar di Jakarta. Mungkin mereka adalah "mbah-nya" real estate di Indonesia. Mereka sangat senang menggunakan terminologi selling point itu, sebab memang paradigma jual-beli yang mereka pakai. Itu sama artinya dengan yang Pak Ekadj maksudkan. Kenapa begitu terlambat menanganinya ya Pak ? Salam, Djarot
--------------------- --- On Sun, 7/20/08, ekadj08 <[EMAIL PROTECTED]> wrote: From: ekadj08 <[EMAIL PROTECTED]> Subject: [perkotaan] Re: Pemanfaatan Ruang (3): Strategi real-estate menyiasati jarak To: [email protected] Date: Sunday, July 20, 2008, 10:54 PM Pak Risfan ysh, Apa yang bapak sampaikan sebenarnya merupakan 'manajemen value' dalam konteks 'land value'. Saat ini memang baru pihak swasta (: pengembang) yang mendalami mengenai land value ini, dan sayangnya juga belum didalami oleh lembaga-lembaga penelitian, institusi pendidikan, dan juga institusi pemerintah. Value itu dapat dikuantifikasi tidak saja berdasarkan lokasi, juga faktor-faktor lain; seperti yang diungkapkan : kehijauan, kemandirian, keamanan, dst. Dalam praktek real-estat di Indonesia juga dikembangkan masalah fengshui, kelengkapan fasilitas, pemandangan, akses, dll. Seharusnya juga diperhitungkan juga faktor negatifnya, misal: dekat dengan pembuangan sampah, sutet, genangan banjir, dll. Bila hal ini dapat 'diukur', sebenarnya dapat dihitung secara exact land value tersebut; dan kita pun dapat memetakan land value itu untuk kawasan yang luas. Sayangnya justru pekerjaan ini mulai dikerjakan oleh Depkeu tanpa rujukan RTRW. Sementara demikian, salam. -ekadj --- In [EMAIL PROTECTED] ps.com, "risfano" <[EMAIL PROTECTED]> wrote: > > > Menyiasati lokasi yang 'jauh' > > > > "Location, location, location." > > Begitulah semboyan dunia real-estate (properti), itu pula yang > mempertemukannya dengan dunia planning (PWK). Tulisan ini mencoba > memahami cara pengembang menyiasati lokasi. > > > > Lokasi yang yang strategis, akses yang tinggi ke berbagai "pusat" > pelayanan, dan terutama CBD, temat kerja - menimbulkan nilai lahan yang > tinggi. Implikasinya adalah pada harga tanah di lokasi tersebut. > > > > Pengembangan real-estate di Jabodetabek sudah begitu meluas. Akibatnya, > proyek baru umumnya berada di lokasi lebih dari 30 km dari Monas. D.p.l > nilai lokasinya relatif rendah. > > > > Maka untuk menyiasati kendala jarak tersebut, diciptakanlah nilai-nilai > lain untuk menarik konsumen. Sebagaimana dilaporkan Kompas (17-7-2008) > antara nilai daya tarik yang diciptakan itu antar lain: > > * Konsep hijau, yaitu menampilkan citra hijau, pertamanan, pepohonan, > untuk menonjolkan citra kepatuhan pada prinsip sustainable development. > Ini penting karena, pertama, menunjukkan kenyamanan hunian. Kedua, > memberikan 'jaminan' kepada investor bahwa investasi jangka panjang > mereka di properti akan meningkat nilainya; > * Konsep 'kemandirian' . Karena lokasinya jauh dari CBD konvensional > di Jakarta, maka diterapkan konsep kota mandiri (self-contained new > town) agar semua kebutuhan warga tercukupi. Sehingga calon penghuni dan > investor tidak kuatir, bahkan bisa melupakan faktor jarak. Hanya dalam > kenyataan tempat kerja tidak mengikuti tempat tinggal, sehingga yang > terjadi umumnya dormitory town saja. Dengan akibat arus lalu lintas ke > Jakarta kian padat, macet. > * Konsep keamanan. Ini menyiratkan kontradiksi. Karena kenyataannya > suami istri tempat kerjanya tetap jauh, maka butuh keamanan. Maka > lingkungan perumahan saat ini kian syarat sistem keamanan, baik yang > sederhana dengan 'portal' dan menambh 'satpam'. Maupun yang menggunakan > teknologi mutakhir, dengan CCTV dst. > > Hanya, komentar dari ahli, belum semua menerapkan 'kemandirian' dalam > pengelolaan sampah. seharusnya pengembang sudah menerapkan 3R (reduce, > reuse, recycle). Kedua, seharusnya pengembang juga bisa menyerap air > hujan hingga 75% misalnya. Itu dengan membangun sumur resapan, > > Kolam penampung air, sehingga tidak membebani lingkungan lebih luas. > > > > Apakah konsep-konsep tersebut berhasil menarik konsumen? Tampaknya iya. > Ini karena nature dari bisnis real estate tampaknya: ketersediaan lahan > terbatas (tetap), sementara yang membutuhkan meningkat terus, karena > kohort penduduk dan urbanisasi. Sehingga soalnya tinggal konsumen pilih > lingkungan yang mana, tipe apa, kelas harga berapa. > > > > Salam, > > Risfan Munir
