Eka, Harya, dan rekan2 ysh, Terima kasih atas tanggapannya. Iya rekayasa bisa melalui pemanfaatan potensi akses traffic junctions, atau menciptakan pusat baru pada new town, atau justru pada traffic juction tersebut. Ini yang digunakan oleh pembangun mal dan pengembang besar. Dengan daya tarik sebagai 'kota mandiri' yang mempunyai CBD dan berbagai sarana (zona) ekonomi, sosial dan amenities. Pada tahun 70an, DKI juga merevitalisasi (bukan menciptakan) pusat-pusat perbelanjaan Blok-M, Glodok, Grogol, Jatinegara, dst untuk mengurangi ketergantungan pada Pasar Baru.
Mengenai nilai lahan, komentar Eka. Ya memang faktor lokasi itu kerangka dasarnya, di dalamnya (lebih mikro) tentu ada faktor letak, lebar jalan, dekat taman atau dekat kali, yang menjadi faktor yang digunakan oleh pengembang untuk cross-subsidy atau mencari untung tambahan (salesnya). Mengenai siapa yang menetapkan nilai, realita yang berjalan memang "ekonomi pasar". Dan, seperti telah disinggung, pasar real-estate memang tergolong "imperfect". Karena supply terbatas jumlah dan lokasinya (konsumen mencari sesuai dengan lokasi tempat kerja dst). Yah, nyatanya yang punya tanah, rumah dan pengembang yang pegang kendali. Walaupun mereka dikejar argometer bunga bank juga. Soal nilai/harga tanah melonjak dan hanya pengembang yang menikmati. Masalahnya memang transaksi antara pemilik tanah lama dengan pengembang, dengan broker informal itu memang terjadi "ketimpangan informasi." Penjual tidak tahu akan jadi apa, dan berapa nanti nilainya. Bagaimana menetapkan harga tanahnya, berapa sesungguhnya biaya yang dikeluarkan pengembang, berapa nilai jualnya nanti setelah 'menjadi perumahan, CBD', dst. Susahnya memang tidak ada yang 'menolong'. Dalam praktek pembebasan lahan umumnya yang namanya 'broker informal' itu ya termasuk aparat yang semestinya 'menengahi.' Harusnya sih ada broker resmi untuk penjual, yang bekerja berdasarkan komisi (%) dari nilai jual. Soal harga naik terus, sementara ini umumnya begitu. Tapi di dunia, real estate umumnya juga mengenal fluktuasi harga. Di Jabodetabek saja kalau diamati ada banyak permukiman, pertokoan yang sepi terus, malah kehilangan penghuni. Entah karena industri yang jadi andalan tak jadi datang, atau hengkang dari situ, atau tiba-tiba banjir, dst. Jadi ada risiko rugi juga. Makanya bagi yang membeli real-esate atau properti sebagai investasi, ada risiko juga. Paling tidak kalau tidak naik harga ya kena bunga bank. Real-estate memang salah satu instrumen investasi. Mengenai pengenaan pajak dan retribusi (fee) di luar PBB, dulu ada kajian "analisis biaya/manfaat pembangunan" yang dikaitkan dengan "development fee", nampaknya itu ditolak oleh Depkeu. Argumentasi mereka tidak menghendaki pajak atau fee lain diluar PBB, pajak kendaraan (termasuk penggunaan jalan), transfer (BPHTB). Nialai tanah dan harga tanah ini adalah realita pemanfaatan ruang yang riil. Sebuah rencana bisa menetukan nilai tanah (dan nasib pemiliknya). Namun azas "the highest and best use" dari tanah juga bisa mempengaruhi berhasil atau tidaknya sebuah rencana peruntukan lahan. Salam, Risfan Munir http://urbanis.wordpress.com <http://urbanis.wordpress.com> --- In [email protected], "- ekadj" <[EMAIL PROTECTED]> wrote: > > Pak Risfan dan Harya ysh, > > > > Saya mulai dengan contoh Tembagapura dan Kuala Kencana, bila dari beberapa > informasi yang saya dengar, 'dulu' disebutkan Tembagapura merupakan > permukiman modern yang pernah ada di Indonesia; namun yang saya lihat tahun > lalu bila 'konsep permukiman modern' itu tidak berkembang. Pusat permukiman > hanya menyediakan satu community center, satu tempat jajanan, satu > supermarket, satu sekolah dasar, satu lapangan olah raga, satu perpustakaan, > dst. Walaupun hanya satu-satu dan tidak berkembang, namun memenuhi kebutuhan > dasar warga. > > > > Kenapa hal ini terjadi, karena otoritas (PT. Freeport) men'zero'kan > pertambahan nilai lahan, dan juga berarti men'zero'kan perubahan budaya > urban. Otoritas tidak berkeinginan untuk meninggikan nilai lahan karena core > business-nya bukan di situ. Namun kita melihat Kota Timika yang berada di > periferi dan di luar otoritas Freeport justru tumbuh secara dinamik; dan > juga berarti mengalami pertambahan nilai lahan secara terus-menerus. > Fenomena ini dapat kita lihat pada berbagai kota/kawasan tambang dan > industri lainnya. > > > > Dari sedikit contoh ini sebenarnya dapat kita simpulkan bila 'pertambahan > nilai lahan' itu sebenarnya 'direncanakan', dapat 'diatur', serta dapat > 'dikelola', dan sebenarnya tidak sepenuhnya dipengaruhi faktor lokasi atau > posisi. Hal ini selanjutnya disebut dengan 'manajemen nilai'. Memang saya > mempertanyakan 'hak masyarakat untuk menikmati perubahan nilai lahan' di > dalam UUPR1992; seharusnya dihapuskan, dan masih sedikit lagi nongol di > UUPR2007. Karena perubahan nilai lahan tersebut seharusnya merupakan > wewenang pemerintah untuk mengatur dan mengelolanya, karena masih besar dan > dominannya investasi pemerintah tertanam di 'kawasan privat'. > > > > Sebagai contoh lagi adalah dalam kasus sebelumnya. Misalnya di suatu kawasan > permukiman Pemda memperbaiki satu ruas jalan, yang konsekuensi logisnya akan > meningkatkan nilai lahan pada rumah-rumah di sepanjang ruas jalan tersebut. > Katakanlah dari Rp 100 juta menjadi Rp 110 juta. Memang masyarakat akan > menikmati pertambahan nilai lahan sebesar Rp 10 juta. Namun feedback yang > bisa ditarik oleh pemerintah hanya PBB dari NJOP, yang katakanlah dari Rp > 100 ribu pertahun menjadi Rp 120 ribu pertahun. Dengan kata lain pemilik > lahan masih akan sangat diuntungkan, dengan hanya menambah pembayaran PBB Rp > 20 ribu per tahun akan tetap memperoleh keuntungan Rp 10 juta pada ketika > itu. Rasio ini sebenarnya yang perlu dipertimbangkan oleh otoritas penyusun > kebijakan perpajakan, bila PBB masih merupakan 'satu-satunya' instrumen yang > mempengaruhi langsung nilai lahan di Indonesia. > > > > Logika ini sebenarnya telah diterapkan oleh dunia swasta/pengembang pada > kawasan permukiman baru, yaitu tidak semata menjual lahan pada 'kondisi > existing' tetapi langsung maju pada kondisi 10-20 tahun ke depan. Sehingga > kita bisa kaget bila lahan di suatu tempat sebelumnya hanya Rp 50.000 / m2, > namun ketika telah berada dalam penguasaan pengembang bisa langsung > ditawarkan Rp 500.000 / m2, walaupun di lokasi itu baru tersedia > 'jalan-jalan lokal' seadanya. Intinya, dengan menjual prospek, sebenarnya > pengembang tersebut mengantongi keuntungan pertambahan nilai lahan yang > cukup besar. Hal ini menjadi 'fair' bila konsumen akan memperoleh realita > prospek itu dalam 10-20 tahun ke depan. Namun konsumen tetap 'terlanjur > membayar' suatu nilai yang terhitung pada 20 tahun di depan; apalagi harus > dicicil yang berarti men'double' pembayaran nilainya. Belum lagi faktor > eksternal yang tidak terduga, seperti 30 menit dari Semanggi menjadi > realitanya 3 jam dari Semanggi. > > > > Bila pemerintah tidak masuk ke dalam manajemen nilai ini, maka seperti > kondisi tersudah, pertumbuhan perkotaan menjadi kurang sehat. > > > > Saya ingin lanjutkan masalah nilai lahan ini sebentar lagi. Sementara > demikian dulu pak. Salam. > > > > -ekadj > >
