Bung Eka, Bung Djarot dan milisters ysh, Terima kasih atas tanggapannya. Soal nilai lokasi dan 'nilai jual' (harga) ini memang bisa jadi diskusi menarik. Seperti kata Ekadj, mungkin Departemen Keuangan punya kepentingan langsung, karena land/location appraisal punya implikasi langsung dengan penetapan pola NJOP (nilai jual obyek pajak).
Di dunia real estate terminologi yang umum digunakan ialah: "highest and best use" (of land). Dari istilah ini saja sudah tercermin adanya preferensi peruntukan dan value, yang kemudian dikonversi ke "price". Tentu semua sudah maklum kalau secara regional harga sebidang tanah di Jakarta, di Bandung, di Malang, di Parepare berbeda dan bisa sangat menyolok. Secara regional nilai lokasi umumnya ditentukan oleh prospek pertumbuhan (ekonomi) kawasan tersebut. Di samping faktor penunjang lainnya seperti pemandangan alam, keamanan dan lainnya. Namun di dalam satu kawasan (kota) juga bisa dilihat perbedaan harga yang menyolok. Pada kasus Jabodetabek misalnya, secara mudah sering digunakan radius jarak dari 'pusat' (Jembatan Semanggi?) 3km, 5km, 10km, 15km, 30km, dst. Pagi ini ada iklan "new town" yang lokasinya keluar dari pintu tol Jakarta- Cipularang km37. Pola harga yang paling dasar tetap ditentukan aksesibilitas dan kedekatan (proximity). Sehingga ini punya implikasi sosial karena faktor "affordability". Hanya yang mampu membayar yang bisa mendapatkan lahan dilokasi strategis. Kepentingan bisnis tentunya secara logis adalah "merekayasa" agar lokasi yang jauh dari pusat utama juga bisa ditingkatkan nilai dan harganya. Caranya dengan menciptakan daya tarik, sebagai pusat kedua. Kalau bukan pusat tandingan. Karena tingginya permintaan akan rumah, sarana usaha, sementara (hukum besi real estate) tanah jumlahnya terbatas. Maka peluang pasar selalu ada, hanya persaingan makin tinggi, sementara daya beli masyarakat umumnya terbatas. Namun untungnya ada sektor perbankan yang butuh 'menjual' penyaluran dananya. Dengan makin terbatasnya kemampuan pemerintah dalam intervensi, maka otomatis 'hukum ekonomi pasar' yang berlaku. Dengan implikasi, sulit untuk mempertahankan RTH, penyediaan ruang bagi kelompok sosial lemah, preservasi lingkungan bersejarah pada lokasi-lokasi 'strategis' di pusat kota. Oleh karena "the highest & best use" kawasan tersebut mengarah ke commercial use, atau hunian bagi kelas atas. Itukah realita "peruntukan lahan" perkotaan? Salam, Risfan Munir --- In [email protected], "ekadj08" <[EMAIL PROTECTED]> wrote: > > > Pak Djarot ysh, > > Memang dunia swasta cukup kreatif menemukan dan menciptakan 'nilai > jual'. Hanya pada umumnya masih dihitung secara 'flat' atau diskrit, > seperti contoh yang dikemukakan Bu Nita di Referensi; sehingga > perhitungan ini sering dipertanyakan konsumen. Sekali pernah saya > berkunjung ke pameran perumahan beberapa tahun yang lalu dan bertemu > stan satu kawasan perumahan di sekitar Karawaci yang menerapkan > perhitungan neraca tanah ini. Dua kapling rumah berdampingan pada suatu > blok bisa memiliki harga yang berbeda, padahal ukuran dan bentuk > bangunan sama. Namun belakangan ini saya kira sudah banyak juga > pengembang yang mulai menerapkan ini dengan variabel yang terbatas dan > sempit, misal: lebar row, jarak ke kapling ruko dan fasos, dst. 'Model > konsep'nya saya kira belum terumuskan sebagai kaidah umum, masih > kira-kira, dan pernah saya himbau di Referensi > <http://groups.yahoo.com/group/referensi/message/5283> . Hal ini > sebenarnya menarik sebagai suatu kajian, untuk diterapkan sebagai > standar. Saya juga diam-diam sedang mencoba membangun model ini, namun > sepertinya kewalahan juga dengan banyaknya variabel yang harus > dipertimbangkan. > > Sebagai contoh untuk coba-coba kita ambil kasus berikut: nilai lahan > sebuah rumah di lokasi x yang terletak pada jalan lokal beraspal dengan > row 6 meter adalah Rp 100 juta. Berapa 'pasti'nya nilai lahan tersebut > berubah bila kualitas jalan menjadi hotmix, atau diperlebar menjadi row > 9 meter, atau tersedia saluran sewarage terbuka atau tertutup, dst? > > Sementara demikian. Salam. > > -ekadj > > > --- In [email protected], Djarot Purbadi dpurbadi@ wrote: > > > > Pak Ekadj dan semua sahabat, values tersebut dalam pandangan para > pengembang memang sama dengan terminologi "selling point", seperti yang > pernah saya temukan di tahun 1996 ketika melakukan pengambilan data di > sebuah real estate besar di Jakarta. Mungkin mereka adalah "mbah-nya" > real estate di Indonesia. Mereka sangat senang menggunakan terminologi > selling point itu, sebab memang paradigma jual-beli yang mereka pakai. > Itu sama artinya dengan yang Pak Ekadj maksudkan. Kenapa begitu > terlambat menanganinya ya Pak ? > > > > Salam, > > Djarot > > > > --------------------- > > --- On Sun, 7/20/08, ekadj08 4ekadj@ wrote: > > > > From: ekadj08 4ekadj@ > > Subject: [perkotaan] Re: Pemanfaatan Ruang (3): Strategi real-estate > menyiasati jarak > > To: [email protected] > > Date: Sunday, July 20, 2008, 10:54 PM > > > > > > > > > > > > > > > > Pak Risfan ysh, > > Apa yang bapak sampaikan sebenarnya merupakan 'manajemen value' dalam > konteks 'land value'. Saat ini memang baru pihak swasta (: pengembang) > yang mendalami mengenai land value ini, dan sayangnya juga belum > didalami oleh lembaga-lembaga penelitian, institusi pendidikan, dan juga > institusi pemerintah. > > Value itu dapat dikuantifikasi tidak saja berdasarkan lokasi, juga > faktor-faktor lain; seperti yang diungkapkan : kehijauan, kemandirian, > keamanan, dst. Dalam praktek real-estat di Indonesia juga dikembangkan > masalah fengshui, kelengkapan fasilitas, pemandangan, akses, dll. > Seharusnya juga diperhitungkan juga faktor negatifnya, misal: dekat > dengan pembuangan sampah, sutet, genangan banjir, dll. Bila hal ini > dapat 'diukur', sebenarnya dapat dihitung secara exact land value > tersebut; dan kita pun dapat memetakan land value itu untuk kawasan yang > luas. Sayangnya justru pekerjaan ini mulai dikerjakan oleh Depkeu tanpa > rujukan RTRW. > > Sementara demikian, salam. > > -ekadj > > > > > > --- In [EMAIL PROTECTED] ps.com, "risfano" risfano@ wrote: > > > > > > > > > Menyiasati lokasi yang 'jauh' > > > > > > > > > > > > "Location, location, location." > > > > > > Begitulah semboyan dunia real-estate (properti), itu pula yang > > > mempertemukannya dengan dunia planning (PWK). Tulisan ini mencoba > > > memahami cara pengembang menyiasati lokasi. > > > > > > > > > > > > Lokasi yang yang strategis, akses yang tinggi ke berbagai "pusat" > > > pelayanan, dan terutama CBD, temat kerja - menimbulkan nilai lahan > yang > > > tinggi. Implikasinya adalah pada harga tanah di lokasi tersebut. > > > > > > > > > > > > Pengembangan real-estate di Jabodetabek sudah begitu meluas. > Akibatnya, > > > proyek baru umumnya berada di lokasi lebih dari 30 km dari Monas. > D.p.l > > > nilai lokasinya relatif rendah. > > > > > > > > > > > > Maka untuk menyiasati kendala jarak tersebut, diciptakanlah > nilai-nilai > > > lain untuk menarik konsumen. Sebagaimana dilaporkan Kompas > (17-7-2008) > > > antara nilai daya tarik yang diciptakan itu antar lain: > > > > > > * Konsep hijau, yaitu menampilkan citra hijau, pertamanan, > pepohonan, > > > untuk menonjolkan citra kepatuhan pada prinsip sustainable > development. > > > Ini penting karena, pertama, menunjukkan kenyamanan hunian. Kedua, > > > memberikan 'jaminan' kepada investor bahwa investasi jangka panjang > > > mereka di properti akan meningkat nilainya; > > > * Konsep 'kemandirian' . Karena lokasinya jauh dari CBD konvensional > > > di Jakarta, maka diterapkan konsep kota mandiri (self-contained new > > > town) agar semua kebutuhan warga tercukupi. Sehingga calon penghuni > dan > > > investor tidak kuatir, bahkan bisa melupakan faktor jarak. Hanya > dalam > > > kenyataan tempat kerja tidak mengikuti tempat tinggal, sehingga yang > > > terjadi umumnya dormitory town saja. Dengan akibat arus lalu lintas > ke > > > Jakarta kian padat, macet. > > > * Konsep keamanan. Ini menyiratkan kontradiksi. Karena kenyataannya > > > suami istri tempat kerjanya tetap jauh, maka butuh keamanan. Maka > > > lingkungan perumahan saat ini kian syarat sistem keamanan, baik yang > > > sederhana dengan 'portal' dan menambh 'satpam'. Maupun yang > menggunakan > > > teknologi mutakhir, dengan CCTV dst. > > > > > > Hanya, komentar dari ahli, belum semua menerapkan 'kemandirian' > dalam > > > pengelolaan sampah. seharusnya pengembang sudah menerapkan 3R > (reduce, > > > reuse, recycle). Kedua, seharusnya pengembang juga bisa menyerap air > > > hujan hingga 75% misalnya. Itu dengan membangun sumur resapan, > > > > > > Kolam penampung air, sehingga tidak membebani lingkungan lebih luas. > > > > > > > > > > > > Apakah konsep-konsep tersebut berhasil menarik konsumen? Tampaknya > iya. > > > Ini karena nature dari bisnis real estate tampaknya: ketersediaan > lahan > > > terbatas (tetap), sementara yang membutuhkan meningkat terus, karena > > > kohort penduduk dan urbanisasi. Sehingga soalnya tinggal konsumen > pilih > > > lingkungan yang mana, tipe apa, kelas harga berapa. > > > > > > > > > > > > Salam, > > > > > > Risfan Munir > > >
